Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15) được Quốc hội thông qua ngày 28/11/2023, mang đến nhiều quy định mới nhằm minh bạch hóa thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua và siết chặt quản lý hoạt động kinh doanh. Luật có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Dưới đây là 12 điểm mới nổi bật:
Quy định về đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán và diện tích sàn xây dựng (trước đây không có quy định cụ thể về tiền cọc).
Giảm số tiền thanh toán trước: Việc thanh toán mua bán nhà ở, công trình hình thành trong tương lai thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm tiền đặt cọc). Đối với thuê mua, số tiền thanh toán trước khi bàn giao giảm xuống ≤50% giá trị (trước đây là 70%).
Nội Dung Đề Xuất
Cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp: Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ (đáp ứng năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không bị cấm hành nghề) không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. Chính phủ quy định chi tiết tiêu chí quy mô nhỏ (trước đây chỉ miễn cho một số trường hợp cụ thể, nay bổ sung riêng cho cá nhân quy mô nhỏ).
Doanh nghiệp môi giới chỉ cần 1 người có chứng chỉ: Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản chỉ cần tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ hành nghề (thay vì 02 người như luật cũ). Phải có quy chế hoạt động, cơ sở vật chất và gửi thông tin đến cơ quan quản lý để đăng tải.
Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do: Cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản (như sàn giao dịch hoặc công ty môi giới). Trước đây cho phép cá nhân hành nghề độc lập, nay cấm hành nghề tự do.
Thù lao, hoa hồng môi giới phải chuyển khoản: Thù lao, hoa hồng của cá nhân hành nghề môi giới được hưởng từ doanh nghiệp phải thanh toán qua tài khoản ngân hàng. Bổ sung quy định thanh toán giao dịch bất động sản qua tài khoản.
Siết phân lô, bán nền đến đô thị loại III: Không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại phường của đô thị loại đặc biệt, I, II, III hoặc đất đấu giá cho dự án nhà ở. UBND cấp tỉnh xác định khu vực cho phép ở nơi còn lại (trước đây chỉ cấm ở đô thị đặc biệt và I, nay mở rộng đến loại III).
Công khai thông tin bất động sản trước khi kinh doanh: Doanh nghiệp phải công khai đầy đủ, trung thực thông tin về dự án, nhà ở/công trình hình thành trong tương lai, nhà ở/công trình có sẵn, quyền sử dụng đất có hạ tầng trên hệ thống thông tin nhà ở và website (nếu có), bao gồm quyết định đầu tư, giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hạn chế quyền sở hữu/thế chấp (đây là quy định mới bổ sung).
Phân loại lại các loại hợp đồng: Phân loại chi tiết 11 loại hợp đồng kinh doanh bất động sản (như mua bán nhà chung cư, thuê công trình du lịch, chuyển nhượng dự án) và 4 loại hợp đồng dịch vụ bất động sản (sàn giao dịch, môi giới, tư vấn, quản lý). Bổ sung nội dung chính như bảo lãnh ngân hàng cho nhà hình thành trong tương lai.
Ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng và chịu trách nhiệm nếu ghi sai (bổ sung để tránh tình trạng ghi hai giá).
Bổ sung chi tiết điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh: Tách rõ điều kiện cho từng loại như nhà ở/công trình có sẵn (Điều 12, 14), hình thành trong tương lai (Điều 24), đất có hạ tầng (Điều 30). Quy định cụ thể loại công trình được kinh doanh bao gồm giáo dục, y tế, du lịch, công nghiệp, hỗn hợp; bỏ quy định kinh doanh quyền sử dụng đất chung, chỉ giới hạn ở đất có hạ tầng trong dự án.
Những thay đổi này nhằm tăng cường tính minh bạch, giảm rủi ro cho người tiêu dùng và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững.
