Trong bối cảnh thị trường chứng khoán Việt Nam đang giằng co với nhiều biến động, nhóm cổ phiếu bất động sản bất ngờ trở thành tâm điểm thu hút dòng tiền lớn từ nhà đầu tư. Các mã blue-chip như DIG, DXG, NVL và PDR không chỉ dẫn đầu về thanh khoản mà còn ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, thậm chí có thời điểm “trắng bên bán”.
Vậy điều gì đang diễn ra đằng sau sự bùng nổ này? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các động lực chính, từ kết quả kinh doanh đến yếu tố vĩ mô, giúp bạn nắm bắt cơ hội đầu tư tiềm năng.
Dòng tiền “Nóng” đổ vào nhóm Bất Động Sản
Thị trường chứng khoán gần đây chứng kiến sự phân hóa rõ rệt, nhưng nhóm bất động sản lại “ngược dòng” với sức hút mạnh mẽ. Theo dữ liệu giao dịch, dòng tiền ròng đổ vào các cổ phiếu này đạt mức cao nhất toàn thị trường, phản ánh tâm lý nhà đầu tư đang dần lạc quan trở lại sau giai đoạn ảm đạm.
Nội Dung Đề Xuất
- DIG (DIC Corp): Mã này dẫn đầu với đà tăng kịch trần, dư mua giá trần lên đến hàng triệu đơn vị, tạo nên hiện tượng “trắng bên bán” hiếm thấy.
- DXG, NVL, PDR: Các mã này cũng đồng loạt khởi sắc, tăng hơn 3% trong phiên, nằm trong top thanh khoản cao nhất.
- Các mã khác như NLG, KBC, HDC: Tăng trưởng ổn định trên 3%, góp phần kéo chỉ số ngành bất động sản lên mức ấn tượng.
Sự bùng nổ này không chỉ dừng lại ở giao dịch hàng ngày mà còn thể hiện qua khối lượng giao dịch kỷ lục, cho thấy nhà đầu tư tổ chức và cá nhân đang “đổ xô” mua vào, kỳ vọng vào đà phục hồi dài hạn của ngành.
Kết quả kinh doanh ấn tượng
Một trong những yếu tố then chốt thúc đẩy dòng tiền là kết quả kinh doanh vượt trội của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Nhiều công ty đã công bố số liệu sơ bộ quý 3/2025, cho thấy sự cải thiện mạnh mẽ so với cùng kỳ năm trước.
Dưới đây là bảng tóm tắt kết quả kinh doanh chính của một số doanh nghiệp tiêu biểu (dữ liệu ước tính cho 9 tháng đầu năm 2025):
| Doanh nghiệp | Mã CK | Lợi nhuận trước thuế Q3 (Tỷ VND) | So với cùng kỳ | Lợi nhuận 9 tháng (Tỷ VND) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| DIC Corp | DIG | 171 | Từ lỗ 6 tỷ sang lãi | 209 (gấp 5 lần) | Doanh thu 1.896 tỷ VND |
| HDC | HDC | 666 | Gấp 35 lần | 755 (toàn năm, gấp 10 lần) | Kết quả sơ bộ ấn tượng |
| Nam Long | NLG | 210 (dự báo) | Tăng 504% | – | Bàn giao Southgate, chuyển nhượng Izumi |
| Vinhomes | VHM | 12.948 (dự báo) | Tăng 65% | Hoàn thành 60% kế hoạch năm | Dự án Royal Island, Wonder City |
| Phát Đạt | PDR | 190 (dự báo) | Tăng 273% | – | Bán 80% Thuận An 1, mở bán Bắc Hà Thanh |
Theo báo cáo từ Chứng khoán MBS, lợi nhuận quý 3/2025 của toàn ngành bất động sản dự kiến tăng 68,7% so với cùng kỳ, nhờ nền tảng thấp từ năm trước và các khoản lợi nhuận tài chính đột biến. Từ quý 4, các dự án mở bán mới sẽ tiếp tục là động lực chính.
- Nam Long (NLG): Lợi nhuận tăng vọt nhờ bàn giao sản phẩm tại Southgate và Nam Long Cần Thơ, cộng với khoản thu từ chuyển nhượng 15,1% cổ phần dự án Izumi cho đối tác Nhật Bản Tokyu Corporation.
- Vinhomes (VHM): Hoàn thành khoảng 60% kế hoạch lợi nhuận năm, chủ yếu từ các dự án lớn như Royal Island, Wonder City và OCP 2&3.
- Phát Đạt (PDR): Tăng trưởng mạnh nhờ thương vụ bán 80% cổ phần dự án Thuận An 1, cùng việc mở bán giai đoạn mới tại Bắc Hà Thanh – Quy Nhơn Iconic, dự kiến hỗ trợ kết quả quý 4/2025 và 2026.
Những con số này không chỉ củng cố niềm tin nhà đầu tư mà còn dự báo một giai đoạn bứt phá trong nửa cuối năm 2025.
Yếu tố vĩ mô: “Chất Xúc Tác” cho sóng Bất Động Sản mới
Bên cạnh kết quả kinh doanh, các yếu tố vĩ mô đang tạo nền tảng vững chắc cho sự hồi phục của ngành bất động sản. Chứng khoán Agriseco nhấn mạnh bốn động lực chính:
- Lãi suất cho vay mua nhà ổn định ở mức thấp: Giúp kích thích nhu cầu mua sắm và đầu tư, thúc đẩy thanh khoản thị trường.
- Chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý: Tiếp tục được triển khai, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án triển khai nhanh chóng.
- Chủ trương sáp nhập tỉnh, thành: Mở ra động lực tăng trưởng dài hạn cho khu vực.
- Đẩy mạnh đầu tư hạ tầng: Theo Batdongsan.com.vn, các dự án hạ tầng hoàn thiện giai đoạn 2025–2026 có thể đẩy giá nhà đất lân cận tăng 10–15% mỗi năm.
Nhờ quỹ đất lớn gần các công trình trọng điểm, các doanh nghiệp như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR và DIG được hưởng lợi trực tiếp. Nửa cuối 2025 dự kiến là giai đoạn bàn giao loạt dự án lớn từ VHM, KDH, NLG, HDG, HDC, DXG và TCH, cải thiện mạnh kết quả kinh doanh.
Doanh số bán hàng 2025–2026 được kỳ vọng tăng trưởng, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp uy tín tại thành phố lớn và ven đô như VHM, KDH, NLG, DXG, HDG, TCH và HDC.
Định giá hợp lý và khuyến nghị đầu tư
Hiện tại, nhóm cổ phiếu bất động sản giao dịch ở mức P/B trung bình 2,2 lần, cao hơn mức trung bình 5 năm (1,8 lần) nhưng vẫn hợp lý nếu loại trừ các mã lớn như VIC, VHM, VRE (P/B chỉ 1,7 lần). Từ đầu năm 2025, chỉ số ngành đã tăng 128%, vượt xa VN-Index (31%), chủ yếu nhờ VIC và VHM, trong khi nhóm còn lại tăng 20–60%.
Agriseco đánh giá định giá ngành đã quay về mức trung bình 5 năm, với sự phân hóa rõ nét: Nhóm lớn phục hồi mạnh nhưng vẫn dưới mức lịch sử, nhóm vừa và nhỏ (KDH, NLG, DIG, HDC) ở vùng chiết khấu, phù hợp triển vọng 2–3 năm.
Khuyến nghị: Tập trung vào doanh nghiệp có quỹ đất sạch, năng lực triển khai tốt và hưởng lợi từ chính sách. Tuy nhiên, cần cảnh giác rủi ro ngắn hạn như chốt lời sau đà tăng và chậm trễ giải ngân dự án.
Tóm lại, dòng tiền ào ạt vào cổ phiếu bất động sản không phải ngẫu nhiên mà được hỗ trợ bởi kết quả kinh doanh mạnh mẽ và bối cảnh vĩ mô thuận lợi. Nếu bạn đang tìm kiếm cơ hội đầu tư, đây có thể là thời điểm lý tưởng để theo dõi sát sao các mã dẫn dắt như DIG, NLG hay VHM.
