TP. Hồ Chí Minh đang đứng trước một bước chuyển chiến lược trong cách tổ chức không gian. Thay vì để đô thị phát triển trước rồi giao thông đuổi theo, thành phố chọn lấy hệ thống đường sắt làm trục trung tâm để tái cấu trúc toàn bộ khu vực xung quanh.
Nghị quyết về quy hoạch theo định hướng giao thông công cộng (TOD) đang được HĐND TP. Hồ Chí Minh xem xét chính là công cụ thể chế hóa tư duy này.
Vì sao đường sắt phải trở thành trục dẫn dắt?
Trong nhiều thập niên, mô hình phát triển đô thị của thành phố diễn ra theo logic “nhu cầu đi trước – hạ tầng theo sau”. Dân số tăng, nhà ở mở rộng, hoạt động kinh tế sôi động khiến giao thông luôn trong trạng thái quá tải. Hệ quả là ùn tắc kéo dài, hiệu quả sử dụng đất thấp và chi phí xã hội ngày càng cao.
Khi đường sắt trở thành trục dẫn dắt, logic bị đảo ngược. Nhà ga không còn chỉ là điểm dừng kỹ thuật mà trở thành hạt nhân của một khu vực phát triển hỗn hợp.
Người dân có thể sống, làm việc, học tập và sử dụng dịch vụ trong bán kính dễ tiếp cận. Phương tiện cá nhân giảm dần vai trò, hiệu suất khai thác đường sắt tăng lên, đồng thời giá trị đất đai quanh nhà ga được chuyển hóa thành nguồn lực công để tái đầu tư hạ tầng.
TOD – Khung khổ cụ thể để hiện thực hóa tư duy mới
Phạm vi và nguyên tắc xác định khu vực: Khu vực TOD bao gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong giới hạn tối đa 1.000 mét. Đây không phải con số cứng nhắc.
Ranh giới thực tế được xác định dựa trên điều kiện địa hình, địa giới hành chính, mạng lưới giao thông hiện hữu và khả năng tiếp cận thực tế của từng vị trí. Quy hoạch có thể triển khai toàn tuyến hoặc theo từng giai đoạn, nhưng bắt buộc bảo đảm sự đồng bộ về không gian, sử dụng đất và hạ tầng.
Mật độ cao đi kèm kiểm soát hạ tầng: Để tạo động lực hình thành các trung tâm đô thị quanh nhà ga, hệ số sử dụng đất tại các ô hỗn hợp, thương mại – dịch vụ và khu ở được phép tăng tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn.
Chỉ tiêu hạ tầng xã hội và bãi đỗ xe cũng có thể giảm tối đa 50 %, với điều kiện được cân đối trên toàn tuyến thay vì bắt buộc mỗi khu vực tự cân đối riêng lẻ.
Điểm mấu chốt là mọi chỉ tiêu phải được tính toán trên cơ sở năng lực thực tế của giao thông, cấp thoát nước, y tế, giáo dục và môi trường. Tăng mật độ mà thiếu hạ tầng tương ứng sẽ biến khu vực TOD thành điểm nóng ùn tắc mới.
Không gian dành cho người đi bộ và xe đạp: TOD chỉ thực sự thành công khi hành trình ngắn từ nhà đến ga, từ ga đến nơi làm việc trở nên thuận tiện và an toàn.
Vì vậy, các đồ án quy hoạch được khuyến khích bố trí lối đi bộ có mái che, đường dành riêng cho xe đạp và kết nối trực tiếp với khu dân cư, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại.
Cây xanh trong hành lang bảo vệ đường sắt và sông rạch cũng được tính vào chỉ tiêu cây xanh công cộng nếu người dân có thể tiếp cận thường xuyên, góp phần vừa tạo cảnh quan vừa tăng diện tích sinh hoạt công cộng.
Nguồn lực đất đai và nguyên tắc phân phối lợi ích
Giá trị đất tăng lên sau khi tuyến đường sắt đi vào hoạt động là nguồn lực lớn nhất của mô hình TOD. Nghị quyết cho phép khai thác đồng thời không gian mặt đất, không gian ngầm và trên cao để hình thành các công trình hỗn hợp tại nhà ga và vùng phụ cận.
Tuy nhiên, phần giá trị gia tăng không được để lại hoàn toàn cho chủ sở hữu đất tư nhân. Nó phải được điều tiết để phục vụ đầu tư hạ tầng, không gian công cộng và các tiện ích thiết yếu.
Đồng thời, quá trình phát triển bắt buộc tôn trọng các dự án đã có chủ trương, quy hoạch chi tiết đã phê duyệt, công trình di sản và khu vực cần chỉnh trang. Yêu cầu xanh, tiết kiệm năng lượng và thích ứng biến đổi khí hậu cũng được đặt ra như điều kiện bắt buộc.
Minh bạch và sự tham gia của cộng đồng – Điều kiện sống còn
Chủ tịch UBND Thành phố quyết định cơ quan lập và phê duyệt quy hoạch TOD. Việc tham vấn cộng đồng được yêu cầu bắt buộc đối với phương án tuyến và vị trí nhà ga, vì mỗi quyết định đều ảnh hưởng trực tiếp đến nơi ở, sinh kế và giá trị tài sản của người dân.
Sau khi phê duyệt, quy hoạch phải được công bố công khai. Các quy hoạch liên quan được rà soát, cập nhật để tránh chồng chéo. Điều chỉnh cục bộ không được làm thay đổi cấu trúc chính và không được gây quá tải hạ tầng.
Tầm nhìn dài hạn
Nếu được triển khai đúng tinh thần, mô hình đường sắt dẫn dắt đô thị sẽ giúp TP. Hồ Chí Minh giải quyết đồng thời ba bài toán: nâng cao hiệu quả sử dụng đường sắt, tổ chức lại không gian phát triển theo hướng tích hợp và tạo nguồn lực tái đầu tư bền vững.
Kết quả cuối cùng không chỉ đo bằng số mét vuông sàn hay doanh thu từ đất, mà bằng chất lượng sống thực tế của người dân quanh các nhà ga – thuận tiện hơn, xanh hơn và dễ tiếp cận hơn.
Đường sắt không còn là hạ tầng đơn thuần. Nó đang trở thành xương sống định hình cách thành phố phát triển trong những thập niên tới.
TP HCM Có Gì Đáng Quan Tâm?
- Khu đô thị Green City Thành phố mới Bình Dương (Becamex Group)
- Khu dân cư TDC Hòa Lợi (Golden Boulevard), Thành phố mới Bình Dương
- Cho thuê căn hộ chung cư Hiệp Thành 3 (TP Thủ Dầu Một)
- Dự án ONE ERA – Thành Phố Vạn Tiềm Năng (City of Possibilities)
- Dịch vụ làm hồ sơ đăng ký mua Nhà ở xã hội tại Bình Dương (cũ)
File đính kèm trong bài viết
Đã hết lượt tải
Bạn đã sử dụng hết 1 lượt tải tài liệu.
Vui lòng quay lại sau 15 phút
hoặc đăng nhập / đăng ký để tiếp tục tải không giới hạn.
Yêu cầu đăng nhập
Bạn phải Đăng nhập để tải file này về.
Nếu bạn chưa có tài khoản hãy Đăng ký tài khoản
để sử dụng các tính năng nâng cao.
Yêu cầu nâng cấp VIP
Để tải file này bạn phải là thành viên VIP.
Hãy nâng cấp thành viên VIP để sử dụng chức năng nâng cao
và tải tài nguyên không giới hạn trên Khome.Asia.
