Văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 16/4/2026, hợp nhất Nghị định 103/2024/NĐ-CP (hiệu lực từ 01/8/2024) và các văn bản sửa đổi, bổ sung sau này (như Nghị định 261/2025/NĐ-CP, 291/2025/NĐ-CP, 50/2026/NĐ-CP). Văn bản quy định chi tiết việc tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền sử dụng đất và tiền thuê đất theo Luật Đất đai 2024.
Phạm vi điều chỉnh và đối tượng áp dụng
Văn bản áp dụng cho:
- Tiền sử dụng đất: Khi Nhà nước giao đất có thu tiền, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang loại phải nộp tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, chuyển hình thức sử dụng đất… phát sinh nghĩa vụ tài chính.
- Tiền thuê đất: Khi Nhà nước cho thuê đất (kể cả đất có mặt nước), cho phép chuyển mục đích sang loại phải thuê, cho thuê đất xây dựng công trình ngầm có mục đích kinh doanh, công nhận/gia hạn/điều chỉnh thời hạn sử dụng đất phải nộp tiền thuê…
- Tiền nộp bổ sung: Áp dụng khi chậm tiến độ sử dụng đất, không đưa đất vào sử dụng (theo khoản 8 Điều 81 và điểm d khoản 1 Điều 153 Luật Đất đai 2024).
Đối tượng bao gồm cơ quan nhà nước quản lý thu nộp và người sử dụng đất (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp…).
Căn cứ tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất
Các căn cứ chính gồm:
- Diện tích đất tính tiền (dựa trên quyết định giao/chuyển mục đích hoặc Phiếu chuyển thông tin).
- Giá đất tính tiền: Chủ yếu theo Bảng giá đất của tỉnh hoặc hệ số điều chỉnh giá đất (theo quy định tại Nghị quyết 254/2025/QH15 và các văn bản hướng dẫn). Một số trường hợp dùng giá đất cụ thể hoặc giá trúng đấu giá.
- Mục đích sử dụng, thời hạn, vị trí, và các yếu tố khác theo luật.
Công thức cơ bản tính tiền sử dụng đất (khi giao đất có thu tiền): Tiền sử dụng đất = Diện tích × (Giá đất – Chi phí hạ tầng nếu có).
Tiền thuê đất:
- Trả hàng năm: Diện tích × Đơn giá thuê hàng năm (thường là tỷ lệ % trên giá đất).
- Trả một lần: Diện tích × Đơn giá thuê một lần cho toàn bộ thời hạn.
Miễn, giảm và xử lý đặc biệt
Văn bản quy định chi tiết các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (ví dụ: dự án đầu tư, nhà ở xã hội, đất tái định cư, đối tượng chính sách…).
Có quy định về:
- Trừ kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vào tiền sử dụng đất/thuê đất khi người dân/doanh nghiệp ứng trước.
- Ghi nợ tiền sử dụng đất cho một số đối tượng (hộ gia đình, cá nhân).
- Xử lý tiền nộp bổ sung khi vi phạm tiến độ (mức thu được điều chỉnh qua các nghị định sửa đổi, ví dụ áp dụng tỷ lệ %/năm trên số tiền phải nộp).
Thủ tục tính, thu, nộp
- Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa chuyển Phiếu chuyển thông tin cho cơ quan thuế.
- Cơ quan thuế tính toán, ban hành thông báo nộp tiền trong thời hạn quy định (thường 5 ngày làm việc).
- Người sử dụng đất nộp tại kho bạc nhà nước hoặc qua hệ thống điện tử.
- Có quy định về thanh toán hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao), xử lý trường hợp nhiều hình thức sử dụng đất trong một dự án.
Một số điểm mới nổi bật (so với quy định cũ)
- Tăng cường sử dụng Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh để minh bạch, giảm tình trạng “định giá cụ thể” tùy tiện.
- Ưu đãi rõ ràng hơn cho dự án đầu tư, nhà ở xã hội.
- Quy định chuyển tiếp và xử lý vướng mắc qua các Nghị định sửa đổi (như 50/2026/NĐ-CP).
- Tích hợp xử lý bồi thường tái định cư vào nghĩa vụ tài chính về đất.
Văn bản hợp nhất 07/VBHN-BTC là cơ sở pháp lý quan trọng giúp người dân, doanh nghiệp và cơ quan nhà nước thực hiện thống nhất chính sách tài chính về đất đai, góp phần minh bạch thị trường bất động sản và hỗ trợ phát triển kinh tế – xã hội.
File đính kèm trong bài viết
