Theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/8/2024), việc cho rằng tất cả các trường hợp mua nhà đất thông qua vi bằng đều được cấp sổ đỏ là không đúng sự thật.
1. Luật Đất đai 2024 chỉ mở rộng điều kiện cấp sổ đỏ ở đâu?
Luật Đất đai 2024 chỉ mở rộng một số điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng phải đáp ứng các điều kiện cụ thể: không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền (Điều 138).
Luật không công nhận hay tạo cơ chế cấp sổ đỏ cho các giao dịch mua bán nhà đất được thực hiện thông qua vi bằng.
2. Vi bằng là gì và vai trò của nó?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 và khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP, vi bằng chỉ là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức.
Vi bằng không thay thế cho văn bản công chứng, chứng thực hay văn bản hành chính khác.
3. Pháp luật cấm lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất
Khoản 4 và 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định rõ không được lập vi bằng trong các trường hợp sau:
- Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực.
- Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản khi không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định pháp luật.
Ngoài ra, theo điểm a, b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp ngoại lệ cụ thể). Vi bằng không nằm trong các hình thức được pháp luật thừa nhận cho giao dịch chuyển nhượng.
4. Hậu quả khi mua bán nhà đất qua vi bằng
- Giao dịch không được pháp luật thừa nhận.
- Người mua gặp rất nhiều rủi ro pháp lý: khó hoặc không thể sang tên, không được cấp sổ đỏ, dễ bị tranh chấp, thậm chí mất trắng quyền lợi.
- Thừa phát lại lập vi bằng cho giao dịch mua bán nhà đất có thể bị xử phạt hành chính từ 10 – 15 triệu đồng và bị tước quyền sử dụng thẻ Thừa phát lại từ 6 – 9 tháng (theo khoản 4 và 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP).
Kết luận và khuyến nghị
Mua nhà đất thông qua vi bằng không phải là giải pháp hợp pháp và tiềm ẩn rủi ro rất lớn. Giá rẻ hơn thường đi kèm với những rủi ro cao về pháp lý mà người mua khó lường trước.
Nội Dung Đề Xuất
Để đảm bảo quyền lợi, người mua nên chỉ thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất thông qua công chứng hoặc chứng thực theo đúng quy định của pháp luật, và kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý, tình trạng sử dụng đất trước khi quyết định.
Nguồn tham khảo: Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan.
