Khi nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng nằm trong diện thu hồi đất, giải phóng mặt bằng của Nhà nước, nhiều người dân lo lắng về nghĩa vụ trả nợ. Theo quy định pháp luật, khoản nợ vẫn tồn tại và bên vay không được miễn trừ trách nhiệm, dù tài sản bảo đảm bị ảnh hưởng.
Quy định pháp luật liên quan đến giao dịch thế chấp
Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch thế chấp được quy định tại Điều 317 đến Điều 327 Bộ luật Dân sự 2015.
Theo đó, khi có quyết định thu hồi đất theo Luật Đất đai 2024, mảnh đất và tài sản gắn liền lập tức không còn là tài sản bảo đảm cho khoản vay. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi của khách hàng với ngân hàng vẫn giữ nguyên và phải được thực hiện đầy đủ.
Xử lý tài sản bảo đảm và tiền bồi thường
Khi tài sản thế chấp bị Nhà nước thu hồi:
- Ngân hàng có quyền yêu cầu bên vay bổ sung hoặc thay thế biện pháp bảo đảm khác có giá trị tương xứng với nghĩa vụ nợ còn lại.
- Tiền bồi thường, hỗ trợ do Nhà nước chi trả sẽ được sử dụng làm tài sản bảo đảm thay thế. Toàn bộ số tiền này thường được quản lý tại kho bạc nhà nước và ưu tiên thanh toán cho ngân hàng theo thỏa thuận ba bên (bên thu hồi đất – ngân hàng – bên vay).
Các trường hợp cụ thể:
- Nếu tiền bồi thường lớn hơn dư nợ (gốc + lãi): Kho bạc chuyển khoản tương ứng với dư nợ cho ngân hàng để giải chấp, phần chênh lệch trả lại cho chủ đất.
- Nếu tiền bồi thường nhỏ hơn dư nợ: Ngân hàng thu toàn bộ tiền bồi thường. Phần nợ còn thiếu, bên vay phải tiếp tục thanh toán hoặc bổ sung tài sản thế chấp khác. Ngân hàng có thể kích hoạt thu nợ trước hạn nếu bên vay không thay thế được biện pháp bảo đảm.
Khi xử lý tài sản bảo đảm (hoặc tiền thay thế) mà vẫn không đủ trả nợ, bên vay vẫn phải chịu trách nhiệm trả tiếp phần chênh thiếu đến khi tất toán toàn bộ khoản vay.
Trách nhiệm của các bên
Hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp thường quy định rõ các tình huống tài sản bảo đảm bị thu hồi hoặc mất giá trị. Bên vay cần chủ động chuẩn bị phương án tài chính, đàm phán với ngân hàng để thay thế bảo đảm hoặc cơ cấu lại nợ. Ngân hàng có quyền ưu tiên thu hồi nợ từ tiền bồi thường theo quy định về xử lý tài sản bảo đảm.
Tóm lại, việc nhà đất bị giải phóng mặt bằng không làm chấm dứt nghĩa vụ nợ. Bên vay vẫn phải thực hiện đầy đủ cam kết với ngân hàng, trong khi tiền bồi thường từ Nhà nước được ưu tiên sử dụng để xử lý nợ theo cơ chế pháp luật về thế chấp và thu hồi đất. Người dân nên tham khảo trực tiếp hợp đồng đã ký và tư vấn từ ngân hàng hoặc cơ quan pháp lý để có phương án phù hợp nhất.
