Hiện nay, tình trạng một số dự án nhà ở xã hội (NƠXH) thông báo giá tạm tính bán khá cao khi gửi Sở Xây dựng (SXD), nhưng khi công bố ra thị trường lại đưa ra mức giá thấp hơn đáng kể, gây không ít băn khoăn cho người mua, đặc biệt là những người mua nhà lần đầu. Đây là hiện tượng phổ biến, xuất phát từ nhiều nguyên nhân, trong đó cách tính diện tích sàn là một yếu tố then chốt.
Nguyên nhân chính: Sự khác biệt trong cách tính diện tích
Theo quy định pháp luật hiện hành, diện tích sử dụng căn hộ (diện tích ghi trên sổ hồng – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở) được tính theo kích thước thông thủy.
Cụ thể, theo Điều 5 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD:
- Diện tích sử dụng căn hộ được tính theo kích thước thông thủy (phần không gian bên trong có thể sử dụng thực tế).
- Bao gồm: phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, logia (nếu có) gắn liền với căn hộ.
- Không tính: diện tích tường bao căn hộ, tường phân chia giữa các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
Khi bàn giao, chủ đầu tư phải ghi rõ diện tích thông thủy thực tế so với hợp đồng và lập biên bản bàn giao (là phần không tách rời của hợp đồng).
Ngược lại, một số chủ đầu tư khi công bố giá bán ra thị trường thường sử dụng diện tích xây dựng (hay còn gọi là diện tích tim tường, bao gồm cả phần tường bao và các cấu kiện khác). Diện tích xây dựng thường lớn hơn diện tích thông thủy khoảng 10-20% tùy thiết kế.
Ví dụ minh họa cụ thể
Giả sử một dự án NƠXH:
- Trong thông báo giá tạm tính gửi Sở Xây dựng: Chủ đầu tư báo đơn giá 25 triệu đồng/m² diện tích thông thủy (đây là diện tích sẽ ghi trên sổ hồng, là cơ sở pháp lý để tính giá bán thực tế theo quy định).
- Khi mở bán ra thị trường: Công bố giá chỉ 21 triệu đồng/m² diện tích xây dựng.
Với một căn hộ có:
- Diện tích xây dựng (tim tường): 36m²
- Diện tích thông thủy: khoảng 31m² (thường nhỏ hơn do trừ tường bao, cột, hộp kỹ thuật).
Tính toán thực tế:
- Theo giá thông thủy (25 triệu/m²): Tổng giá căn hộ ≈ 25 triệu × 31m² = 775 triệu đồng.
- Theo giá xây dựng công bố (21 triệu/m²): Tổng giá căn hộ ≈ 21 triệu × 36m² = 756 triệu đồng.
Mặc dù tổng số tiền người mua phải trả không chênh lệch quá lớn (hoặc thậm chí tương đương), nhưng việc công bố đơn giá thấp hơn (21 triệu so với 25 triệu) tạo hiệu ứng thị giác mạnh mẽ. Người mua dễ nghĩ “giá rẻ hơn nhiều” so với các dự án khác, đặc biệt khi so sánh đơn giá trực tiếp mà không chú ý đến đơn vị tính diện tích.
Lý do pháp lý và thực tiễn dẫn đến tình trạng này
- Giá bán NƠXH được xác định theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư (không bao gồm một số ưu đãi), dựa trên diện tích sử dụng (thông thủy). Chủ đầu tư phải báo cáo giá tạm tính cho cơ quan nhà nước để phê duyệt, đảm bảo tuân thủ trần giá và lợi nhuận quy định.
- Tuy nhiên, khi quảng cáo và mở bán, chủ đầu tư có thể linh hoạt sử dụng cách tính diện tích xây dựng để đưa ra đơn giá/m² “thấp hơn”, nhằm tăng sức hút thị trường. Đây không phải là vi phạm trực tiếp nếu tổng giá trị hợp đồng và diện tích ghi trên sổ hồng được làm rõ, nhưng dễ gây hiểu lầm.
- Sự chênh lệch diện tích giữa thông thủy và xây dựng là khách quan do thiết kế (tường dày, cột, ban công…). Nhiều người mua lần đầu không nắm rõ quy định, dẫn đến so sánh sai lệch.
Lời khuyên cho người mua nhà
- Luôn yêu cầu xem rõ đơn vị tính giá (thông thủy hay xây dựng) và so sánh tổng giá trị căn hộ thay vì chỉ đơn giá/m².
- Kiểm tra kỹ biên bản bàn giao và diện tích thực tế so với hợp đồng.
- Tham khảo sổ hồng mẫu hoặc quy định pháp lý về diện tích thông thủy theo Thông tư 05/2024/TT-BXD.
- Ưu tiên các dự án minh bạch, công bố rõ cả hai loại diện tích và tổng giá thanh toán.
Tóm lại, hiện tượng công bố giá “thấp hơn” chủ yếu xuất phát từ sự khác biệt trong cách tính diện tích, kết hợp với chiến lược marketing. Người mua cần tỉnh táo, tập trung vào giá trị thực tế và các điều khoản pháp lý thay vì bị cuốn theo con số đơn giá bề mặt. Việc nắm rõ quy định về diện tích thông thủy theo pháp luật sẽ giúp tránh những hiểu lầm đáng tiếc khi mua nhà ở xã hội.
Nội Dung Đề Xuất
- Tổng quan Gamuda Land Việt Nam: Lịch sử, dự án và triết lý phát triển
- Hướng dẫn tra cứu quy hoạch TP.HCM chính xác với dữ liệu công khai
- Longfor Group – Tập đoàn bất động sản hàng đầu Trung Quốc với phương châm “For You Forever”
- Danh mục 137 ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện
- Chưa tốt nghiệp THPT thì không đủ điều kiện hành nghề môi giới bất động sản
