Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024, đồng thời các văn bản hướng dẫn thi hành từ Chính phủ cũng được ban hành kịp thời. Nổi bật trong số đó là Nghị định 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024, quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản.
Văn bản này mang đến nhiều nội dung quan trọng, góp phần hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, nhằm tăng cường minh bạch, ổn định thị trường và bảo vệ quyền lợi các bên liên quan. Dưới đây là phân tích chi tiết các nội dung đáng chú ý của Nghị định.
Phạm vi điều chỉnh của Nghị Định 96/2024/NĐ-CP
Theo Điều 1 của Nghị định, phạm vi điều chỉnh tập trung vào việc hướng dẫn chi tiết một số quy định cụ thể của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023. Các nội dung chính được quy định bao gồm các khoản sau, được trình bày dưới dạng bảng để dễ theo dõi:
Nội Dung Đề Xuất
| STT | Nội dung điều chỉnh chi tiết |
|---|---|
| 1 | Khoản 2, khoản 3 Điều 5: Về công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; về phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. |
| 2 | Điều 6: Về công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. |
| 3 | Điểm b, điểm c khoản 2, khoản 3 và khoản 4 Điều 9: Về tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. |
| 4 | Khoản 4 Điều 24: Về việc thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua của chủ đầu tư dự án. |
| 5 | Khoản 7 Điều 31: Về việc thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng của chủ đầu tư dự án. |
| 6 | Điều 42: Về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản. |
| 7 | Khoản 1 Điều 44: Về các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản. |
| 8 | Điều 52: Về trình tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản. |
| 9 | Khoản 3 Điều 54: Về sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động. |
| 10 | Điều 55: Về điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. |
| 11 | Điều 56: Về nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. |
| 12 | Điều 60: Về quản lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. |
| 13 | Điểm b khoản 1 Điều 61: Về cơ sở vật chất, kỹ thuật tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng. |
| 14 | Khoản 3 Điều 70: Về tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. |
| 15 | Khoản 1 Điều 79: Về việc Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các bộ, cơ quan ngang bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các biện pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 78 của Luật Kinh doanh bất động sản. |
| 16 | Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. |
Bảng trên tóm tắt rõ ràng 16 nội dung chính, giúp doanh nghiệp và cá nhân dễ dàng nắm bắt các quy định cần tuân thủ.
Hiệu lực thi hành của Nghị Định
Nghị định 96/2024/NĐ-CP chính thức có hiệu lực từ ngày 01/08/2024. Theo đó, Nghị định 02/2022/NĐ-CP (quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản cũ) sẽ hết hiệu lực.
Đồng thời, khoản 7 Điều 4 Nghị định 11/2013/NĐ-CP về quản lý đầu tư phát triển đô thị (đã sửa đổi, bổ sung tại khoản 4 Điều 4 Nghị định 35/2023/NĐ-CP) bị bãi bỏ.
Các quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật trước ngày 01/08/2024 thuộc phạm vi điều chỉnh của Nghị định mới mà trái với nội dung của nó sẽ được thực hiện theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Điều này đảm bảo tính thống nhất và cập nhật của hệ thống pháp luật, tránh chồng chéo và hỗ trợ doanh nghiệp chuyển tiếp suôn sẻ.
Các điểm mới nổi bật về pháp Luật Kinh Doanh Bất Động Sản
Nghị định mang đến nhiều quy định mới, tập trung vào minh bạch hóa thông tin, kiểm soát tài chính, thủ tục hành chính và điều tiết thị trường. Dưới đây là phân tích chi tiết từng điểm.
Quy định mới về công khai thông tin bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh
Theo Điều 4 Nghị định, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ thông tin trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc cho thuê mua bất động sản, hoặc chuyển nhượng dự án. Thời điểm công khai là trước khi thực hiện các giao dịch này. Nội dung công khai bao gồm các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 6 Luật Kinh doanh Bất động sản, cụ thể là:
- Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết hoặc quy hoạch tổng mặt bằng dự án từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền (theo pháp luật về xây dựng và quy hoạch đô thị).
- Thông báo kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc thẩm định thiết kế cơ sở (theo pháp luật về xây dựng).
- Văn bản cam kết bảo lãnh từ ngân hàng thương mại trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài (theo khoản 2 Điều 26 Luật).
Phương thức công khai phải đảm bảo đầy đủ, trung thực và chính xác trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản (theo Nghị định hướng dẫn riêng), cũng như trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp. Doanh nghiệp phải cập nhật thông tin thay đổi trong vòng 05 ngày làm việc. Đây là quy định mới so với Luật cũ, nhằm tăng cường minh bạch và bảo vệ người mua.
Quy định về tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp trên vốn chủ sở hữu
Điều 5 Nghị định quy định doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tỷ lệ dư nợ tín dụng và trái phiếu trên vốn chủ sở hữu phù hợp với vốn chủ sở hữu, phương án đầu tư và kinh doanh. Cụ thể:
- Đáp ứng tỷ lệ an toàn tài chính, tuân thủ pháp luật về tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp.
- Đối với dự án đã được chấp thuận làm chủ đầu tư, tổng dư nợ vay, trái phiếu và vốn chủ sở hữu không vượt quá 100% tổng vốn đầu tư dự án.
- Tổng dư nợ vay và trái phiếu cho mỗi dự án không quá 04 lần vốn chủ sở hữu (dự án dưới 20ha) hoặc 05,67 lần (dự án từ 20ha trở lên).
Vốn chủ sở hữu được xác định theo khoản 1 Điều 6 Nghị định. Quy định này là bước tiến mới, giúp kiểm soát rủi ro tài chính, thúc đẩy kinh doanh bền vững.
Quy định mới về chuyển nhượng dự án bất động sản
Chương III (Điều 10, 11) Nghị định quy định thủ tục chuyển nhượng dự án, loại bỏ yêu cầu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (như Luật cũ). Các giấy tờ mới bao gồm:
- Quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, kèm biên bản bàn giao đất thực địa (từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
- Xác nhận hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai từ cơ quan thuế, cùng chứng từ nộp phí, lệ phí liên quan (nếu có).
Điều này siết chặt điều kiện, ngăn chặn chuyển nhượng khi chưa hoàn tất nghĩa vụ với Nhà nước. Ngoài ra, khoản 9 Điều 10 bổ sung: Nếu bên nhận chuyển nhượng là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và dự án ở khu vực đảo, biên giới, ven biển hoặc ảnh hưởng quốc phòng-an ninh, UBND cấp tỉnh phải lấy ý kiến Bộ Quốc phòng và Bộ Công an. So với Nghị định 02/2022/NĐ-CP, quy định mới mở rộng phạm vi lấy ý kiến, tăng cường an ninh quốc gia.
Điểm mới về hoạt động sàn giao dịch bất động sản
Điều kiện hoạt động
Điều 15 Nghị định quy định sàn giao dịch phải đáp ứng Điều 55 Luật, với người đại diện pháp luật và quản lý điều hành chịu trách nhiệm (có thể kiêm nhiệm). Sàn cần tên và địa chỉ ổn định trên 12 tháng, thiết bị kỹ thuật phù hợp, và thực hiện phòng chống rửa tiền. So với Thông tư 11/2015/TT-BXD (sửa đổi), quy định mới gọn hơn, bỏ yêu cầu diện tích tối thiểu 50m².
Về xác nhận giao dịch (khoản 2 Điều 16): Giao dịch trực tiếp dùng văn bản có chữ ký và con dấu; giao dịch điện tử theo Luật Giao dịch điện tử và thương mại điện tử.
Thủ tục đăng ký hoạt động
Điều 14 chi tiết hồ sơ đăng ký (nộp trực tiếp, bưu chính hoặc trực tuyến) đến cơ quan quản lý cấp tỉnh, bao gồm đơn đăng ký (Phụ lục XVII), giấy chứng nhận doanh nghiệp, giấy tờ trụ sở, chứng nhận khóa học quản lý, danh sách môi giới. Thời hạn xử lý: 15 ngày làm việc để cấp Giấy phép (Phụ lục XVIII). Thay đổi thông tin phải báo cáo trong 10 ngày. So với quy định cũ, thêm phương thức nộp trực tuyến và đăng tin trên trang Bộ Xây dựng.
Thu hồi giấy phép và chấm dứt hoạt động
Khoản 4 Điều 17 quy định thu hồi nếu vi phạm Điều 8 Luật (thông báo Bộ Xây dựng và cơ quan thuế trong 07 ngày; sàn phải thanh toán nợ, hợp đồng trong 60 ngày). Nếu tự chấm dứt, thông báo trước 30 ngày, hoàn tất thủ tục tương tự. Đây là quy định mới, chưa có trong Thông tư cũ.
Quy định mới về cá nhân kinh doanh bất động sản
Luật 2023 cho phép cá nhân kinh doanh quy mô nhỏ không cần thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế. Khoản 1 Điều 7 Nghị định xác định quy mô nhỏ: Không thuộc trường hợp lập dự án đầu tư (pháp luật xây dựng, nhà ở); giá trị hợp đồng không quá 300 tỷ đồng/lần và không quá 10 lần/năm (giao dịch 01 lần/năm không tính giá trị). Quy định này linh hoạt hơn Luật 2014, hỗ trợ cá nhân nhỏ lẻ.
Quy định mới về môi giới bất động sản và cấp chứng chỉ hành nghề
Mục 2 Chương IV (Điều 18-33) quy định chi tiết. Điểm mới: Thẩm quyền tổ chức thi sát hạch và cấp chứng chỉ thuộc UBND cấp tỉnh (chủ tịch phê duyệt, công bố trên trang UBND tỉnh), thay vì Sở Xây dựng như trước. Sự thay đổi này nâng cao trách nhiệm địa phương trong quản lý hành nghề.
Phân loại và bổ sung nội dung các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản
Nghị định phân loại chi tiết các hợp đồng, bổ sung nội dung chính (như bảo lãnh ngân hàng cho nhà hình thành tương lai). Dưới đây là bảng tóm tắt:
Bảng 1: Các Loại Hợp Đồng Kinh Doanh Bất Động Sản
| STT | Loại hợp đồng |
|---|---|
| 1 | Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ |
| 2 | Hợp đồng thuê nhà ở chung cư, nhà ở riêng lẻ |
| 3 | Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú |
| 4 | Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch, lưu trú |
| 5 | Hợp đồng mua bán, thuê mua công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp |
| 6 | Hợp đồng thuê công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và hỗn hợp |
| 7 | Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản |
| 8 | Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản |
| 9 | Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản |
| 10 | Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản |
| 11 | Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng |
Bảng 2: Các Loại Hợp Đồng Kinh Doanh Dịch Vụ Bất Động Sản
| STT | Loại hợp đồng |
|---|---|
| 1 | Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản |
| 2 | Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản |
| 3 | Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản |
| 4 | Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản |
Bổ sung Chương VI về điều tiết thị trường bất động sản
Chương mới (Điều 34-37) quy định Bộ Xây dựng đánh giá thị trường dựa trên chỉ số giá (biến động >20% trong 03 tháng) hoặc các yếu tố kinh tế-xã hội khác, đề xuất biện pháp điều tiết trong 15 ngày. Các bộ ngành phối hợp đề xuất theo lĩnh vực (quy hoạch, đầu tư, đất đai, thuế, tín dụng). Báo cáo trình Chính phủ hoặc Quốc hội nếu cần. Thực hiện đảm bảo cung-cầu, cơ cấu sản phẩm phù hợp. Quy định này tạo hành lang pháp lý cho Nhà nước quản lý thị trường ổn định, bền vững, tránh đầu cơ.
Tóm lại, Nghị định 96/2024/NĐ-CP là văn bản quan trọng, mang tính đột phá trong việc hoàn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản, hướng tới thị trường minh bạch và phát triển lành mạnh. Doanh nghiệp cần cập nhật để tuân thủ kịp thời.
