Ngày 26/12/2025, tại kỳ họp thứ 7 HĐND TP.HCM khóa X, Hội đồng Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã chính thức thông qua Nghị quyết ban hành Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 trên toàn địa bàn TP.HCM (bao gồm địa giới mở rộng sau sáp nhập).
Bảng giá đất mới này được xây dựng theo quy định của Luật Đất đai 2024, nhằm thống nhất quản lý đất đai, đảm bảo minh bạch và hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.
Bảng giá đất được chia thành các loại chính: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp, với việc phân vùng thành 4 khu vực (Khu vực I, II, III, IV) dựa trên địa giới hành chính và đặc thù kinh tế – xã hội. Phụ lục chi tiết bảng giá đất (bao gồm giá cụ thể theo từng tuyến đường, vị trí) được đính kèm cuối bài viết.
Nội Dung Đề Xuất
Dưới đây là các thông tin chi tiết về bảng giá đất mới.
Phân vùng khu vực
Toàn TP.HCM được chia thành 4 khu vực để áp dụng giá đất khác nhau:
- Khu vực I: Các phường trung tâm lịch sử (như phường Sài Gòn, Bến Thành, Tân Định, Cầu Ông Lãnh, Bến Nghé, Nguyễn Thái Bình, Phạm Ngũ Lão, Đa Kao, v.v.).
- Khu vực II: Các phường đô thị phát triển (như Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Bình Thuận, Phú Mỹ Hưng, Tân Phong, v.v., và một phần các khu vực cũ của Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu).
- Khu vực III: Các xã ngoại thành, vùng ven (như Vĩnh Lộc, Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, và nhiều xã từ Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũ).
- Khu vực IV: Các vùng xa trung tâm, chủ yếu nông thôn, hải đảo (như Bàu Bàng, Trừ Văn Thố, Phước Hòa, Châu Đức, Xuyên Mộc, Côn Đảo, Long Sơn, v.v.).
Phân vị trí đất
Đất nông nghiệp: Chia thành 3 vị trí (dựa trên khoảng cách tiếp giáp đường có tên trong bảng giá đất ở):
- Vị trí 1: Tiếp giáp trực tiếp (0-200m).
- Vị trí 2: 200-400m.
- Vị trí 3: Các vị trí còn lại.
Đất phi nông nghiệp: Chia thành 4 vị trí:
- Vị trí 1: Mặt tiền đường có tên trong bảng giá.
- Vị trí 2: Hẻm rộng ≥5m.
- Vị trí 3: Hẻm rộng 3m – <5m.
- Vị trí 4: Các vị trí còn lại.
Nếu độ sâu thửa đất ≥100m (tính từ mép đường), giá giảm 10% cho từng vị trí.
Bảng giá đất nông nghiệp (Đơn vị: nghìn đồng/m²)
Đất nông nghiệp được tăng nhẹ so với bảng cũ để đảm bảo quyền lợi người dân, đặc biệt ở vùng ven.
Đất trồng cây hàng năm (lúa, cây hàng năm khác):
| Khu vực | Vị trí 1 | Vị trí 2 | Vị trí 3 |
|---|---|---|---|
| Khu vực I | 1.200 | 960 | 770 |
| Khu vực II | 1.000 | 800 | 640 |
| Khu vực III | 700 | 560 | 450 |
| Khu vực IV | 480 | 380 | 300 |
Đất trồng cây lâu năm:
| Khu vực | Vị trí 1 | Vị trí 2 | Vị trí 3 |
|---|---|---|---|
| Khu vực I | 1.440 | 1.150 | 920 |
| Khu vực II | 1.200 | 960 | 770 |
| Khu vực III | 840 | 670 | 540 |
| Khu vực IV | 580 | 460 | 370 |
Đất rừng sản xuất: Bằng giá đất trồng cây hàng năm tương ứng.
Đất rừng phòng hộ/đặc dụng: 80% giá rừng sản xuất.
Đất nuôi trồng thủy sản: Bằng giá trồng cây hàng năm.
Đất chăn nuôi tập trung: 150% giá trồng cây lâu năm (nhưng không vượt đất ở cùng vị trí).
Đất làm muối: 80% giá trồng cây hàng năm.
Đất nông nghiệp trong Khu Công nghệ cao: 320.000 đồng/m².
Đất nông nghiệp trong khu dân cư/phường hoặc cùng thửa có nhà ở: Tính theo tỷ lệ % giá đất ở (vị trí 1: 10% giá đất ở; vị trí 2: 80% vị trí 1; vị trí 3: 80% vị trí 2), nhưng không thấp hơn giá nông nghiệp thông thường.
Giá cao nhất đất nông nghiệp: 1,44 triệu đồng/m² (trồng cây lâu năm, vị trí 1, Khu vực I).
Bảng giá đất phi nông nghiệp
Đất ở (thổ cư):
- Vị trí 1: Chi tiết theo phụ lục (cao nhất 687,2 triệu đồng/m² tại các tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ (phường Bến Thành, Sài Gòn), Lê Lợi).
- Vị trí 2: 50% vị trí 1.
- Vị trí 3: 80% vị trí 2.
- Vị trí 4: 80% vị trí 3.
Mức giá cao nhất giữ nguyên so với bảng cũ, nhằm tránh “cú sốc” cho thị trường.
Đất thương mại – dịch vụ: Bằng 60-70% giá đất ở (tùy khu vực và vị trí), chi tiết theo phụ lục.
Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Bằng 50-80% giá đất thương mại dịch vụ (tùy loại hình).
Các quy định bổ sung và tác động
- Bảng giá đất mới sẽ là căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển nhượng, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá khởi điểm đấu giá đất.
- Trong giai đoạn chuyển tiếp, có thể áp dụng hệ số điều chỉnh K (dự kiến 1,5-2 lần ở một số khu vực) để tính nghĩa vụ tài chính thực tế.
- TP.HCM cam kết theo dõi, điều chỉnh nếu cần để tránh ảnh hưởng lớn đến người dân và doanh nghiệp.
Bảng giá đất này đánh dấu bước ngoặt quản lý đất đai tại “siêu đô thị” TP.HCM sau sáp nhập, hướng tới tiệm cận giá thị trường hơn nhưng vẫn đảm bảo ổn định kinh tế – xã hội.
Để xem phụ lục chi tiết giá theo từng tuyến đường/phường/xã, vui lòng truy cập link Google Drive trên hoặc cổng thông tin điện tử của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
