Trong bối cảnh xung đột biên giới giữa Campuchia và Thái Lan bùng phát dữ dội từ tháng 10 đến tháng 12 năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) tại Poipet – “thủ phủ casino” và là cửa ngõ giao thương quan trọng nhất – đã trải qua những biến động cực kỳ tiêu cực.
Dưới đây là bài phân tích tổng hợp dựa trên diễn biến chiến sự và các nguồn tin từ Khmer Times, CamboJA News và các báo cáo kinh tế mới nhất (cập nhật đến ngày 25/12/2025):
Tình hình chiến sự tại Poipet (Tháng 12/2025)
Khác với các cuộc đụng độ nhỏ lẻ trong quá khứ, giai đoạn cuối năm 2025 chứng kiến sự leo thang quân sự nghiêm trọng:
Nội Dung Đề Xuất
- Không kích và pháo kích: Trong các ngày từ 17/12 đến 22/12, các nguồn tin xác nhận máy bay chiến đấu Thái Lan đã oanh tạc các vị trí tại Poipet. Đặc biệt, ngày 22/12, quân đội Thái Lan tập kích pháo binh vào hai tòa nhà cao tầng nghi là trung tâm lừa đảo (scam centers) tại thị trấn này.
- Đóng cửa biên giới: Toàn bộ các cửa khẩu quốc tế tại Poipet đã bị đóng hoàn toàn từ giữa tháng 12, cắt đứt dòng chảy giao thương trị giá hàng tỷ USD.
- Sơ tán quy mô lớn: Hơn 100.000 dân thường phía Campuchia tại các tỉnh biên giới đã phải di dời, biến Poipet từ một thành phố sầm uất thành một khu vực rủi ro quân sự cao.
Biến động giá bất động sản: “Đóng băng” và sụt giảm
Xung đột vũ trang đã giáng một đòn mạnh vào giá trị tài sản tại đây:
Phân khúc Đất nền và Đất thương mại
Giá sụt giảm mạnh: Theo các chuyên gia tại Realestate.com.kh, giá đất tại trung tâm Poipet từng ở mức 1.500 – 2.500 USD/m² hiện đã giảm khoảng 30-40% trên thị trường thứ cấp do tình trạng bán tháo của các nhà đầu tư lo ngại chiến tranh kéo dài.
Giao dịch ngưng trệ: Hầu như không có giao dịch mới trong 2 tháng qua. Các nhà đầu tư nước ngoài (đặc biệt là từ Trung Quốc và Thái Lan) đã rút vốn hoặc tạm dừng mọi kế hoạch giải ngân.
Phân khúc Casino và Khách sạn
Bỏ trống hàng loạt: Do cửa khẩu đóng cửa, lượng khách du lịch từ Thái Lan – nguồn thu chính của Poipet – bằng không. Các tòa nhà casino và khách sạn lớn đang trong tình trạng “cửa đóng then cài”, giá trị định giá các dự án này giảm sâu do dòng tiền âm.
Thiệt hại vật chất: Việc các tòa nhà bị trúng đạn pháo và không kích trực tiếp đã làm tăng rủi ro bảo hiểm, khiến BĐS khu vực này trở nên “không thể đầu tư” trong ngắn hạn.
Phân khúc Nhà ở và Borey (Khu dân cư)
Giá các căn hộ và nhà ở tại các dự án Borey quanh khu vực Quốc lộ 5 giảm nhẹ hơn nhưng thanh khoản bằng 0. Người dân địa phương ưu tiên tích trữ tiền mặt thay vì mua nhà trong khu vực có thể xảy ra giao tranh.
Phân tích nguyên nhân & Tác động kinh tế
| Yếu tố | Tác động đến BĐS Poipet |
| An ninh quân sự | Tâm lý hoảng loạn khiến nhà đầu tư rút lui; tài sản đối mặt nguy cơ bị phá hủy. |
| Cửa khẩu đóng cửa | Làm tê liệt nền kinh tế biên mậu – xương sống của giá trị đất đai tại Poipet. |
| Căng thẳng ngoại giao | Niềm tin vào cam kết bảo vệ đầu tư giữa hai nước bị xói mòn nghiêm trọng. |
Ghi chú quan trọng: Hiện tại, ASEAN và các cường quốc (Trung Quốc, Mỹ) đang nỗ lực thúc đẩy lệnh ngừng bắn (dự kiến thảo luận vào ngày 27/12/2025). Tuy nhiên, các chuyên gia kinh tế Khmer nhận định rằng ngay cả khi chiến sự dừng lại, thị trường BĐS Poipet sẽ cần ít nhất 12-18 tháng để phục hồi niềm tin.
Dự báo ngắn hạn:
Kịch bản 1 (Ngừng bắn sớm): Giá đất sẽ đi ngang ở mức thấp, chờ đợi các động thái mở lại biên giới.
Kịch bản 2 (Xung đột kéo dài): Poipet có nguy cơ trở thành “thành phố ma” về mặt đầu tư, giá BĐS có thể giảm sâu hơn 50% so với đỉnh điểm đầu năm 2025.
