Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đã đạt thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua nhà. Điều này có nghĩa là người mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ có quyền chuyển nhượng lại nhà theo cơ chế thị trường sau khi đã hoàn thành việc thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và đợi đủ 5 năm.

Trường hợp người mua muốn bán lại nhà ở xã hội trước khi đủ 5 năm, họ chỉ có thể bán lại cho hai đối tượng cụ thể:

Chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoặc những đối tượng thuộc diện đủ điều kiện mua nhà ở xã hội. Nếu vi phạm quy định này và thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê nhà ở xã hội với các đối tượng không thuộc hai nhóm trên, hợp đồng sẽ bị coi là vô hiệu. Khi đó, bên mua buộc phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Trong trường hợp cố tình không bàn giao, Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ tiến hành cưỡng chế để thu hồi nhà ở.

Khoản 10 Điều 88 Luật Nhà ở 2023 cũng khẳng định rõ rằng, nếu việc bán hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội vi phạm các quy định về đối tượng hoặc điều kiện mua, thuê mua, hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Bên mua hoặc thuê mua phải bàn giao lại nhà ở cho chủ đầu tư dự án hoặc đơn vị quản lý nhà ở xã hội. Nếu không tuân thủ, UBND cấp tỉnh sẽ tổ chức cưỡng chế để thu hồi nhà ở.

Việc xử lý tiền mua nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. Đối với tiền thuê mua nhà ở xã hội, quy trình xử lý sẽ tuân thủ theo khoản 1 Điều 175 của Luật Nhà ở 2023. Quy trình cưỡng chế thu hồi nhà ở xã hội sẽ được thực hiện theo các quy định cụ thể do Chính phủ ban hành.

Ngoài ra, theo Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, nếu cá nhân hoặc tổ chức cố tình rao bán nhà ở xã hội khi chưa đủ điều kiện theo quy định, họ sẽ bị xử phạt hành chính. Cụ thể, mức phạt tiền:

• Từ 40 đến 60 triệu đồng sẽ được áp dụng đối với hành vi bán, cho thuê hoặc cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.
• Đối với hành vi bán, cho thuê lại hoặc cho mượn nhà ở xã hội không đúng quy định, mức phạt sẽ từ 100 đến 120 triệu đồng.

Bên cạnh đó, cá nhân hoặc tổ chức vi phạm còn có thể bị buộc thu hồi lại nhà ở hoặc hoàn trả tiền cho bên mua, thuê mua.

Lưu ý rằng, mức phạt nêu trên áp dụng cho tổ chức. Đối với cá nhân vi phạm, mức phạt sẽ bằng một nửa so với mức phạt dành cho tổ chức, theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.