Từ ngày 1/10/2025, Việt Nam chính thức áp dụng chính sách ưu đãi thuế nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) được quy định trong Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp (TNDN) 2025 tạo động lực mạnh mẽ cho doanh nghiệp tham gia vào các lĩnh vực then chốt, góp phần giải quyết nhu cầu an sinh xã hội và thúc đẩy kinh tế tri thức.
Bài viết dưới đây phân tích chi tiết các chính sách mới, đồng thời so sánh với quy định cũ để làm rõ sự thay đổi và lợi ích.
Chính sách ưu đãi thuế TNDN cho đầu tư xây dựng Nhà Ở Xã Hội
Luật Thuế TNDN 2025 (Luật số 67/2025/QH15) có hiệu lực từ ngày 1/10/2025, áp dụng cho kỳ tính thuế năm 2025 trở đi. Đây là bước tiến quan trọng nhằm khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc NƠXH – một lĩnh vực đang khan hiếm nguồn cung nghiêm trọng.
Nội Dung Đề Xuất
Chi tiết chính sách mới:
Thuế suất ưu đãi: Doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng NƠXH để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua cho các đối tượng thụ hưởng theo chính sách hỗ trợ NƠXH sẽ được áp dụng mức thuế TNDN chỉ 10%.
Cơ sở pháp lý: Quy định tại điểm s, khoản 2, Điều 12 của Luật Thuế TNDN 2025. Thuế suất này áp dụng cho thu nhập từ các hoạt động đầu tư xây dựng NƠXH, không giới hạn thời gian cụ thể mà tập trung vào ngành nghề ưu đãi.
Lợi ích dự kiến: Chính sách này được xem là “cú hích” lớn, giúp giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp. Từ đó, khuyến khích triển khai thêm nhiều dự án, góp phần đạt mục tiêu quốc gia về phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030. Theo đánh giá từ giới chuyên gia, ưu đãi này sẽ tăng tính hấp dẫn đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi.
So sánh với quy định trước đó (theo Luật Thuế TNDN 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2013 và Nghị định 218/2013/NĐ-CP):
Thuế suất cũ: Trước ngày 1/10/2025, doanh nghiệp cũng được hưởng thuế suất ưu đãi 10% đối với thu nhập từ bán, cho thuê hoặc cho thuê mua NƠXH (theo khoản 4, Điều 19 Luật Thuế TNDN 2008 sửa đổi). Tuy nhiên, ưu đãi này chủ yếu tập trung vào thu nhập từ hoạt động kinh doanh NƠXH, không nhấn mạnh rõ ràng vào giai đoạn “đầu tư xây dựng” như luật mới.
Thời hạn và phạm vi: Luật cũ áp dụng thuế suất 10% cho toàn bộ thời gian hoạt động của dự án NƠXH, nhưng chỉ dành cho các dự án đầu tư mới tại địa bàn ưu đãi đầu tư (như khu vực khó khăn kinh tế – xã hội).
Ngoài ra, có thể kết hợp miễn thuế 4 năm và giảm 50% thuế phải nộp trong 9 năm tiếp theo nếu dự án nằm ở địa bàn đặc biệt khó khăn (theo Điều 13 Nghị định 218/2013/NĐ-CP). Luật mới mở rộng phạm vi, đưa NƠXH vào danh mục ngành nghề ưu đãi thuế suất 10% mà không phụ thuộc nghiêm ngặt vào địa bàn, đồng thời làm rõ đối tượng là “đầu tư xây dựng” để khuyến khích từ giai đoạn đầu.
Thay đổi chính: Luật 2025 cụ thể hóa và mở rộng đối tượng, giúp doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận hơn. Trước đây, ưu đãi chủ yếu dựa trên địa bàn hoặc loại hình dự án cụ thể, dẫn đến một số hạn chế trong áp dụng. Chính sách mới giảm bớt rào cản, tăng tính linh hoạt, dự kiến sẽ thu hút thêm đầu tư từ doanh nghiệp nhỏ và vừa.
Ý nghĩa tổng thể và triển vọng
Việc đồng loạt triển khai ưu đãi thuế TNDN 10% cho NƠXH và miễn giảm tiền sử dụng/thuê đất cho lĩnh vực đổi mới sáng tạo từ ngày 1/10/2025 thể hiện định hướng chiến lược của Nhà nước: vừa đảm bảo an sinh xã hội, vừa thúc đẩy tăng trưởng bền vững dựa trên công nghệ. So với quy định cũ, các chính sách mới không chỉ duy trì mức ưu đãi mà còn mở rộng phạm vi, giảm rào cản, tạo động lực lớn hơn cho doanh nghiệp.
Giới chuyên gia nhận định, đây sẽ là yếu tố then chốt để tháo gỡ khó khăn, thu hút đầu tư tư nhân, mang lại lợi ích thiết thực cho xã hội như tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ và nâng cao năng lực đổi mới quốc gia. Doanh nghiệp cần cập nhật kịp thời để tận dụng, đồng thời tuân thủ các điều kiện thụ hưởng theo luật.
