Hà Nội và TP HCM đang chứng kiến làn sóng mạnh mẽ các chủ cửa hàng, quán ăn trả mặt bằng nhà phố ngay giữa mùa mua sắm cuối năm, dẫn đến hàng loạt vị trí trung tâm treo biển tìm người thuê với mức giảm giá lên đến 20%.
Tình hình tại Hà Nội: Kinh doanh ảm đạm đẩy mạnh quyết định trả mặt bằng
Tại Hà Nội, dù đang bước vào giai đoạn mua sắm cao điểm cuối năm, nhiều chủ cửa hàng vẫn buộc phải trả mặt bằng nhà phố do doanh thu không đủ bù đắp chi phí. Chị Ngọc Mỹ, chủ một cửa hàng thời trang nữ trên phố Huế, vừa quyết định trả mặt bằng rộng 45 m² với giá thuê 50 triệu đồng mỗi tháng. Dù chủ nhà đã giảm 5% so với năm trước, tình hình kinh doanh vẫn quá ảm đạm khiến chị không thể duy trì. “Trả mặt bằng giúp tôi tiết kiệm thêm được khoản chi phí lớn để tập trung nhập hàng Tết bán online”, chị Mỹ chia sẻ.
Anh Tuấn Phương, một môi giới chuyên bán và cho thuê nhà mặt phố tại trung tâm Hà Nội với gần 10 năm kinh nghiệm, nhận định đây là giai đoạn “khủng hoảng” thực sự của thị trường cho thuê. “Chưa khi nào việc tìm khách thuê mặt bằng khó như hiện nay”, anh Phương nói. Nhiều vị trí mặt bằng nằm ngay mặt đường, mặt tiền rộng từ 4-6 m, được chào thuê từ đầu năm đến nay vẫn không có người hỏi. Anh Phương còn chứng kiến một chuỗi cửa hàng thời trang với gần 10 chi nhánh đóng cửa hầu hết, chỉ giữ lại một kho hàng duy nhất.
Nội Dung Đề Xuất
Theo anh Phương, các chủ nhà không còn tình trạng “hét giá” mà vẫn có khách tranh nhau như trước. Thay vào đó, nhiều người phải giảm giá tới 20% ngay từ quý đầu năm để thu hút người thuê. Tình trạng này lan rộng trên các tuyến phố trung tâm như Phố Huế, Bà Triệu, Hàng Mã, Hàng Bông, Chùa Bộc, Phạm Ngọc Thạch… Nhiều nhà mặt phố vẫn ế ẩm từ năm ngoái, dù giá thuê đã hạ 10-15%. Việc siết quản lý vỉa hè tại các phường trung tâm như Hoàn Kiếm, Cửa Nam, Ba Đình càng làm tình hình thêm khó khăn, đặc biệt với những mặt bằng hẹp và thiếu chỗ đỗ xe.
TP HCM: Doanh nghiệp “gồng lỗ” đến giới hạn, chuyển hướng sang vị trí rẻ hơn
Tương tự, tại TP HCM, làn sóng trả mặt bằng nhà phố cũng tăng mạnh vào cuối năm, tập trung ở các tuyến đường sầm uất như Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, Đông Du, Nguyễn Trãi, Nguyễn Thái Bình, Điện Biên Phủ… Anh Quốc Huy, chủ một nhà hàng Thái trên đường Điện Biên Phủ (quận 3 cũ), vừa trả mặt bằng rộng khoảng 90 m² mà anh thuê từ đầu năm ngoái với giá 40 triệu đồng/tháng. Doanh thu giảm mạnh trong khi chi phí đầu vào tăng cao, anh Huy phải “gồng lỗ” kéo dài, thậm chí có ngày chỉ đủ trả tiền thuê nhà mà chưa tính nhân sự hay điện nước. “Giảm chi phí thuê mặt bằng là lựa chọn bắt buộc để nhà hàng có thể sống sót qua khó khăn”, anh Huy cho biết. Mặt bằng mới anh chọn nằm trong một khu chợ nhỏ tại quận 11, với giá chỉ 22 triệu đồng/tháng – bằng một nửa so với vị trí cũ.
Chị Lan Anh, 32 tuổi, chủ một quán cà phê trên đường Nguyễn Đình Chiểu (quận 3 cũ), cũng vừa trả lại mặt bằng nhà phố 2 tầng với giá 40 triệu đồng/tháng. Mức giá này “bào mòn gần hết lợi nhuận kinh doanh”, khiến chị không trụ nổi đến hết năm. Chị quyết định chuyển sang chỗ thuê mới trong hẻm Bình Thới với giá rẻ hơn một nửa.
Theo ghi nhận, trên đường Cách Mạng Tháng Tám, có đến 6 địa điểm bỏ trống chỉ trong đoạn đường chưa đến 1 km. Một chủ nhà chia sẻ giá thuê mặt bằng 120 m² khoảng 260 triệu đồng/tháng, đã giảm so với tháng trước, nhưng khách vẫn e dè ký hợp đồng dài hạn. Tương tự, trên đoạn đường chưa đầy 500 m ở Nguyễn Thái Bình, ba thương hiệu F&B đã đóng cửa và trả mặt bằng. Khu vực ngoại thành cũng không khá hơn, với hàng loạt mặt bằng bỏ trống trên các tuyến Nguyễn Văn Trỗi, 3/2, Hoàng Văn Thụ, Phan Xích Long… Ngay cả những vị trí đẹp từng là chi nhánh ngân hàng, y tế hay chuỗi cà phê lớn cũng treo biển tìm khách nhiều tháng.
Nguyên nhân sâu xa: Cạnh tranh từ thương mại điện tử và trung tâm thương mại
Các chuyên gia bất động sản nhận định thị trường mặt bằng nhà phố đang bước vào giai đoạn điều chỉnh sâu, do phải cạnh tranh gay gắt với trung tâm thương mại và sàn thương mại điện tử. Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết một số ngành hàng phổ biến như thời trang, phụ kiện đang chứng kiến cuộc “tháo chạy” khỏi nhà phố. Thay vì chi phí lớn cho mặt bằng vị trí đẹp, họ chuyển sang thuê nhà trong ngõ để mở rộng kho hàng và tập trung marketing online. “Tuy không có lợi thế nhận diện thương hiệu, mặt bằng trong ngõ có chi phí thuê hợp lý hơn. Đổi lại, các chủ cửa hàng sẽ phụ thuộc phần lớn vào tiếp thị trực tuyến”, ông Thanh phân tích.
Báo cáo thị trường sàn bán lẻ trực tuyến quý III từ nền tảng dữ liệu Metric cho thấy doanh số giao dịch (GMV) 9 tháng đầu năm trên Shopee, TikTok Shop, Lazada, Tiki đạt 305.900 tỷ đồng, tăng 34,35% so với cùng kỳ năm 2024. Trung bình mỗi tháng, GMV đạt gần 34.000 tỷ đồng, tương đương 1,3 tỷ USD. “Nhu cầu mua sắm online lên ngôi trong bối cảnh kinh tế khó khăn, người dân thắt chặt chi tiêu khiến các nhóm hàng như thời trang, nhà hàng, cà phê… giảm mạnh nhu cầu thuê nhà phố”, ông Thanh nhấn mạnh.
Bà Cao Thị Thu Hương, quản lý cấp cao Savills Việt Nam, đồng tình rằng chi phí thuê cao nhưng giá trị kinh doanh thấp đang thay đổi cách thức hoạt động của các hộ kinh doanh nhỏ. Trước đây, nhiều doanh nghiệp chấp nhận lỗ để thuê mặt bằng đắc địa nhằm quảng bá thương hiệu, nhưng nay sự bùng nổ của truyền thông đa phương tiện khiến chi phí quảng bá qua nhà phố không còn thiết yếu. Theo quan sát của Savills, nhiều thương hiệu F&B đang giảm số lượng cửa hàng chuỗi, tập trung vào các cửa hàng flagship để nhận diện thương hiệu và hỗ trợ giao hàng. Với đồ ăn nhanh, họ ưu tiên vị trí có kho bếp tiện lợi cho chế biến mang đi thay vì mặt bằng đắt đỏ thu hút khách ngồi tại chỗ.
Bà Hương nhấn mạnh vị trí đắc địa không còn là yếu tố quyết định; thay vào đó, chi phí, trải nghiệm khách hàng, khả năng vận hành linh hoạt và tiện ích phụ trợ trở thành tiêu chí quan trọng. Xu hướng này thúc đẩy nhiều thương hiệu F&B dịch chuyển sang trung tâm thương mại, nơi áp dụng mô hình thuê linh hoạt dựa trên chia sẻ doanh thu.
Khuyến nghị cho chủ nhà và người thuê: Thích ứng để vượt qua “sàng lọc tự nhiên”
Sự lệch pha giữa kỳ vọng của chủ sở hữu và khả năng chi trả của khách thuê khiến nhiều mặt bằng đắt giá bỏ trống kéo dài. Một số chủ nhà đã áp dụng chiết khấu giai đoạn đầu, nhưng đây chỉ là giải pháp tạm thời.
Bà Cao Thị Thu Hương khuyến nghị chủ nhà cần giảm kỳ vọng giá thuê, áp dụng hợp đồng linh hoạt. Đối với nhóm khách thuê, họ nên kết hợp kinh doanh truyền thống và trực tuyến để duy trì lợi nhuận và sức cạnh tranh.
“Thị trường nhà phố đang trải qua cuộc ‘sàng lọc tự nhiên’ khi những mặt bằng không đáp ứng được yêu cầu vận hành, tiện ích và chi phí hợp lý sẽ bị loại khỏi chuỗi cung ứng thương mại”, bà Hương kết luận.
(Bài viết dựa trên dữ liệu từ VnExpress, tác giả: Ngọc Diễm – Phương Uyên, ngày 4/12/2025)
