Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang được lấy ý kiến đề xuất một thay đổi lớn: bỏ quy định bắt buộc công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Theo Luật Đất đai 2024 hiện hành, hầu hết các giao dịch này phải được công chứng hoặc chứng thực (trừ một số trường hợp đặc thù). Dự thảo mới chỉ giữ lại các điều kiện cơ bản: người sử dụng đất có giấy chứng nhận; đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết; không bị kê biên; còn thời hạn sử dụng; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Không còn yêu cầu công chứng hay chứng thực.
Lưu ý quan trọng: Đây mới là dự thảo. Hiện nay giao dịch vẫn phải tuân thủ quy định công chứng bắt buộc. Đồng thời, giao dịch có nhà ở hoặc tài sản gắn liền với đất vẫn có thể chịu sự điều chỉnh của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản.
Ưu điểm của đề xuất
Đơn giản hóa thủ tục hành chính và giảm chi phí, thời gian cho người dân
Công chứng hiện là một khâu trung gian tốn thời gian (chuẩn bị hồ sơ, chờ lịch, đi lại) và chi phí (phí công chứng theo giá trị giao dịch cùng các khoản phụ).
Trong bối cảnh dữ liệu dân cư, hộ tịch, đất đai đang được số hóa và kết nối dần, việc loại bỏ những khâu trung gian không còn thật sự cần thiết được xem là hướng cải cách tích cực, góp phần giảm gánh nặng thủ tục hành chính.
Chuyển từ “bắt buộc” sang “lựa chọn”
Nếu dự thảo trở thành luật, công chứng không còn là điều kiện bắt buộc mà trở thành quyền của các bên. Người dân vẫn có thể chủ động yêu cầu công chứng để tăng độ an toàn pháp lý.
Điều này phù hợp với xu hướng cải cách công chứng nói chung, khi một số loại giao dịch đã được loại khỏi danh mục bắt buộc công chứng.
Khuyến khích hiện đại hóa và công chứng điện tử
Đề xuất tạo động lực đẩy mạnh kết nối dữ liệu giữa công chứng, đất đai, dân cư, hộ tịch, thuế, ngân hàng; phát triển công chứng điện tử; giảm giấy tờ người dân phải xuất trình và rút ngắn thời gian xử lý.
Nhược điểm và rủi ro chính
Mất lớp kiểm soát phòng ngừa rủi ro quan trọng
Công chứng không chỉ là xác nhận chữ ký. Hoạt động này còn đảm nhiệm việc kiểm tra giấy tờ quyền sử dụng đất, nhân thân các bên, năng lực hành vi dân sự, quyền đại diện, xác nhận tính tự nguyện của giao dịch và nhận diện dấu hiệu bất thường hay giả mạo trong hồ sơ.
Vai trò này đặc biệt quan trọng với đất là tài sản chung vợ chồng, đồng sở hữu, thừa kế hoặc liên quan đến ủy quyền. Khi bỏ bắt buộc, nếu cơ quan đăng ký đất đai chỉ kiểm tra hình thức hồ sơ mà không có đủ năng lực và dữ liệu để kiểm tra sâu, rủi ro sẽ tăng mạnh.
Rủi ro tăng tranh chấp và chi phí hậu quả cao hơn chi phí thủ tục tiết kiệm được
Giao dịch do người không có quyền định đoạt thực hiện, hoặc hồ sơ có dấu hiệu giả mạo vẫn được đăng ký có thể dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng phải khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, đòi lại tiền hoặc hủy kết quả đăng ký.
Chi phí và thời gian giải quyết tranh chấp thường lớn hơn nhiều so với chi phí công chứng ban đầu. Rủi ro không tự mất đi khi bỏ công chứng, mà chỉ chuyển từ giai đoạn phòng ngừa sang giai đoạn giải quyết tranh chấp.
Chưa có cơ chế thay thế rõ ràng và đủ mạnh
Câu hỏi then chốt đặt ra là: Cơ quan nào sẽ thay thế vai trò kiểm tra quyền định đoạt, tài sản chung vợ chồng, quyền đại diện, dấu hiệu giả mạo và ý chí tự nguyện của các bên?
Cơ quan đăng ký đất đai có đủ dữ liệu kết nối (dân cư – hộ tịch – tình trạng hôn nhân – hạn chế giao dịch) và năng lực xác thực sâu hay không? Trách nhiệm pháp lý khi giao dịch sai vẫn được đăng ký sẽ thuộc về ai?
Không phân biệt mức độ rủi ro của các giao dịch
Không phải mọi giao dịch quyền sử dụng đất đều có mức độ rủi ro giống nhau. Những trường hợp chủ thể rõ ràng, dữ liệu xác thực đầy đủ, đất không tranh chấp và không bị hạn chế giao dịch có thể áp dụng quy trình đơn giản hơn.
Ngược lại, giao dịch liên quan đến tài sản chung, nhiều người cùng có quyền, thừa kế, ủy quyền hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự vẫn cần kiểm soát chặt chẽ. Việc áp dụng một cơ chế thống nhất cho mọi trường hợp là thiếu hợp lý.
Hướng giải quyết được nhiều ý kiến đề xuất
Cải cách thủ tục là cần thiết, nhưng không nên đồng nghĩa với việc giảm mức độ bảo vệ quyền tài sản. Để giảm vai trò bắt buộc của công chứng, trước hết phải bảo đảm các cơ sở dữ liệu liên quan được xây dựng đầy đủ, chính xác và cập nhật kịp thời.
Dữ liệu đất đai cần kết nối với dữ liệu dân cư, hộ tịch, tình trạng hôn nhân và các thông tin về hạn chế giao dịch. Cơ quan đăng ký đất đai phải có khả năng xác thực chủ thể, kiểm tra tình trạng pháp lý, quyền đại diện và quyền định đoạt ngay trong quá trình tiếp nhận hồ sơ.
Một hướng tiếp cận hợp lý là phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro: giao dịch đơn giản, dữ liệu minh bạch có thể tinh gọn thủ tục; giao dịch phức tạp vẫn cần công chứng hoặc một phương thức xác thực pháp lý tương đương.
Có thể nghiên cứu bỏ công chứng bắt buộc đối với những giao dịch mà toàn bộ dữ liệu đã được số hóa, xác thực và kết nối trực tiếp với cơ quan đăng ký đất đai. Khi dữ liệu chưa đầy đủ hoặc giao dịch có yếu tố phức tạp, công chứng vẫn cần được duy trì như một lớp bảo vệ pháp lý.
Đồng thời, cần tiếp tục đổi mới hoạt động công chứng để phù hợp với chuyển đổi số: đẩy mạnh công chứng điện tử, kết nối cơ sở dữ liệu, giảm giấy tờ, rút ngắn thời gian xử lý và tăng trách nhiệm của công chứng viên. Dù công chứng không còn bắt buộc, người dân vẫn nên xem xét lựa chọn công chứng vì đây vẫn là một lớp bảo vệ an toàn pháp lý quan trọng cho giao dịch có giá trị lớn.
Kết luận
Đề xuất bỏ công chứng bắt buộc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang tính cải cách mạnh mẽ, hướng tới giảm thủ tục, chi phí và tận dụng chuyển đổi số. Tuy nhiên, với đặc thù của đất đai – tài sản có giá trị lớn, dễ phát sinh tranh chấp và liên quan đến nhiều quyền lợi phức tạp – việc bỏ lớp kiểm soát phòng ngừa mà chưa xây dựng cơ chế thay thế đủ mạnh sẽ tạo ra rủi ro lớn về an toàn pháp lý.
Giải pháp tối ưu không phải là bỏ hoàn toàn hay giữ nguyên trạng, mà là:
- Xây dựng cơ sở dữ liệu kết nối đầy đủ, chính xác, cập nhật kịp thời.
- Phân loại giao dịch theo mức độ rủi ro.
- Hiện đại hóa công chứng, đặc biệt là công chứng điện tử.
- Làm rõ trách nhiệm của cơ quan đăng ký đất đai khi kiểm tra sâu hơn.
Chỉ khi các điều kiện trên được bảo đảm, việc đơn giản hóa thủ tục mới thực sự mang lại lợi ích lâu dài cho người dân mà không đẩy rủi ro sang phía người nhận chuyển nhượng và hệ thống tư pháp.
Nội Dung Đề Xuất
- Bảng giá đất chính thức của 34 tỉnh, thành phố năm 2026
- Danh sách các dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai đang triển khai
- Dịch vụ làm hồ sơ đăng ký mua Nhà ở xã hội tại Bình Dương (cũ)
- Bảng lãi suất cho vay của Ngân hàng Chính Sách Xã Hội
- Tóm tắt báo cáo thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) 07 tháng năm 2026
