Chuyên gia cảnh báo dòng tiền chủ yếu chảy vào “lướt sóng” ngắn hạn, trong khi nhu cầu ở thực bị đẩy ra rìa do giá nhà leo thang vượt xa khả năng chi trả của người dân thường.
Tại Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 vừa diễn ra, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đã chỉ ra một nghịch lý đáng lo ngại: trong 9 tháng đầu năm, tín dụng toàn nền kinh tế tăng khoảng 13%, nhưng tín dụng bất động sản lại vọt lên gần 20%, đặc biệt bùng nổ trong tháng 8 và 9.
Theo ông Hiển, ở giai đoạn bình thường, chỉ cần tín dụng tăng trưởng ở mức vừa phải là đã đủ tạo “sóng” bất động sản. Thế nhưng hiện nay, dù vốn đổ vào lĩnh vực này dồi dào, thị trường vẫn không có thanh khoản đáng kể hay “sóng” như kỳ vọng. Điều này cho thấy dòng tiền có thể đang tập trung vào đầu cơ thay vì nhu cầu thực tế.
Nghịch lý: Tín dụng bơm mạnh, thị trường vẫn “đóng băng” thanh khoản
Thực tế thị trường đang lộ rõ sự bất cân xứng. Dù tín dụng tăng mạnh, lượng giao dịch vẫn sụt giảm nghiêm trọng và giá nhà tiếp tục bị đẩy lên mức “trên trời”.
Hàng tồn kho khổng lồ: Theo số liệu từ các ngân hàng, hàng tồn kho bất động sản của doanh nghiệp niêm yết đã vượt ngưỡng 570.000 tỷ đồng – một lượng vốn khổng lồ đang “mắc kẹt”, chưa thể chuyển hóa thành giao dịch thực tế.
Giá nhà leo thang: Báo cáo quý III/2025 của Bộ Xây dựng cho thấy giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt bình quân 95 triệu đồng/m², TP.HCM là 91 triệu đồng/m². Trong khi đó, tổng giao dịch toàn thị trường giảm 13% so với quý trước; riêng phân khúc căn hộ và nhà riêng giảm 16%, đất nền giảm 15%.
Báo cáo 9 tháng từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng chỉ ra: thị trường đón khoảng 86.000 sản phẩm mới, trong đó căn hộ chiếm 63%. Riêng Hà Nội và TP.HCM, đến 80% nguồn cung mới có giá từ 80 triệu đồng/m² trở lên.
VARS đánh giá: dòng vốn đang dồn vào phân khúc cao cấp, trong khi nhà ở giá rẻ – phù hợp thu nhập người lao động – gần như khan hiếm. Hệ quả là mặt bằng giá bị lệch lạc, người mua để ở thực tế bị “đẩy ra ngoài lề”.
Tuy nhiên, ông Lê Đình Chung (thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS) cho biết, dù giá cao hơn cùng kỳ, nhiều dự án mới vẫn “cháy hàng” ngay ngày đầu mở bán, với lượng đặt cọc lớn.
Lý do?
- Nhu cầu ở thực tăng nhẹ.
- Dòng tiền “rẻ” từ ngân hàng.
- Áp lực lạm phát khiến nhiều người coi bất động sản là kênh trú ẩn tài sản.
Nhưng chuyên gia Đinh Thế Hiển cảnh báo: Đằng sau hiện tượng “cháy hàng” là dấu hiệu đầu cơ ngắn hạn bùng nổ. Ước tính 80% giao dịch hiện nay đến từ hoạt động “lướt sóng”, trong khi nhu cầu ở thực rất mờ nhạt.
Rủi ro tín dụng “bong bóng” gia tăng
Ông Hiển chỉ rõ: một số ngân hàng đang cho khách hàng vay trước để đặt cọc – điều đi ngược nguyên tắc thông thường (ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% giá trị tài sản, người mua phải có ít nhất 30% vốn tự có).
“Tín dụng đang bị đẩy quá mức vào lướt sóng. Khi giá lên đỉnh, nhà đầu tư gặp khó, tín dụng sẽ dồn ứ, rủi ro nợ xấu tăng cao”, ông Hiển nhận định.
Ngân hàng Nhà nước khu vực 2 (phụ trách TP.HCM và Đồng Nai) cũng đã có văn bản cảnh báo đầu tháng 11/2025: việc cho vay theo thỏa thuận đặt cọc tiềm ẩn nguy cơ pháp lý và nợ xấu, vì khả năng thu hồi vốn phụ thuộc hoàn toàn vào tiến độ dự án – vốn thường chậm trễ hoặc rủi ro.
Nội Dung Đề Xuất
Giải pháp cần thiết để tránh “vòng xoáy tăng nóng – đóng băng”
Trước tình hình này, Bộ Xây dựng khuyến nghị:
- Giám sát chặt chẽ dòng tín dụng bất động sản.
- Ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án thương mại giá phù hợp.
- Ngăn vốn tiếp tục chảy vào đầu cơ.
Một số chuyên gia đề xuất thêm:
- Đánh thuế tài sản thứ hai để giảm đầu cơ.
- Ưu đãi lãi suất vay cho người mua nhà lần đầu.
Ông Hiển kết luận: những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực sự, chọn đúng sản phẩm và vị trí, vẫn được ngân hàng hỗ trợ. Nhưng dòng tiền đầu cơ ngắn hạn phải được kiểm soát, nếu không thị trường sẽ mãi rơi vào vòng luẩn quẩn: tín dụng cao – thanh khoản thấp – rủi ro bùng nổ.
Nguồn: Dựa trên bài viết gốc tại ZNEWS, được viết lại chi tiết, cấu trúc rõ ràng, ngôn ngữ sắc nét và dễ tiếp cận hơn.
