Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) chi nhánh Khu vực 2 ra Công văn 5553/KV2-TTRA đã chính thức yêu cầu các ngân hàng thương mại tạm dừng hoạt động cho vay nhằm thanh toán tiền đặt cọc bất động sản.
Quyết định này nhằm giảm thiểu rủi ro pháp lý, tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến các giao dịch bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý. Thông tin được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang đối mặt với nhiều bất cập, đặc biệt tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.
Lý do NHNN yêu cầu tạm dừng cho vay đặt cọc Bất động sản
Theo văn bản mới nhất từ NHNN chi nhánh Khu vực 2 gửi đến các ngân hàng thương mại tại TP.HCM và Đồng Nai, cơ quan này đã nhận được nhiều đơn thư khiếu nại từ công dân.
Nội Dung Đề Xuất
Các khiếu nại tập trung vào việc các ngân hàng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo các văn bản thỏa thuận với đơn vị tư vấn hoặc môi giới bất động sản. Người dân cho rằng hoạt động này tồn tại nhiều sai phạm, dẫn đến tranh chấp và thiệt hại tài chính.
NHNN đã phân tích và cảnh báo về ba nhóm rủi ro chính khi các ngân hàng tham gia vào loại hình cho vay này:
1. Rủi ro pháp lý, tranh chấp và khiếu kiện
Vụ Việc Cụ Thể Tại Tòa Án: Tòa án Nhân dân Khu vực 7 TP.HCM đã xét xử một vụ án liên quan, trong đó văn bản thỏa thuận về tiền đặt cọc, tiến độ thanh toán và xử lý tiền cọc bị tuyên bố vô hiệu. Lý do là vi phạm Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, vì nội dung trái với quy định pháp luật.
Quyết Định Từ Sở Xây Dựng TP.HCM: Ngày 7/10/2025, Sở Xây dựng TP.HCM đã xử phạt hành chính một công ty tư vấn môi giới bất động sản vì ký kết văn bản thỏa thuận khi dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh. Đồng thời, văn bản số 11410 ngày 10/10/2025 yêu cầu các doanh nghiệp bất động sản không ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc, mua bán hoặc chuyển nhượng.
Ví Dụ Từ Các Tỉnh Khác: Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận (cũ) từng có văn bản số 962 ngày 14/4/2023, cấm các hình thức giữ chỗ, đặt chỗ hoặc giao dịch khi bất động sản chưa đủ điều kiện.
Nếu văn bản thỏa thuận bị vô hiệu hóa, các ngân hàng có nguy cơ cao phải đối mặt với tranh chấp pháp lý, khó khăn trong thu hồi nợ và xử lý tài sản bảo đảm.
2. Rủi ro nợ xấu, tín dụng và thiệt hại tài chính
Mục đích cuối cùng của việc đặt cọc là mua bất động sản khi dự án đủ điều kiện. Tuy nhiên, nếu dự án chậm tiến độ, tạm dừng hoặc không thực hiện được, ngân hàng có thể gặp rủi ro:
- Không đánh giá đầy đủ năng lực tài chính của đơn vị tư vấn/môi giới.
- Không kiểm soát dòng tiền giải ngân, dẫn đến khó thu hồi tiền cọc và phạt.
- Tăng chi phí, nợ xấu, ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn và gây thiệt hại tài chính lớn.
3. Rủi ro hoạt động và uy tín
Khi xảy ra tranh chấp, khách hàng thường cáo buộc ngân hàng “phối hợp” với đơn vị môi giới để lừa dối. Thực tế, nhiều dự án không hoàn thành đúng hạn dẫn đến khiếu nại tập thể tại trụ sở ngân hàng, ảnh hưởng nghiêm trọng đến hình ảnh và hoạt động kinh doanh.
Yêu cầu cụ thể từ NHNN và các biện pháp khắc phục
NHNN chi nhánh Khu vực 2 yêu cầu các ngân hàng:
Theo Dõi Và Giải Quyết Tranh Chấp: Theo dõi kết luận từ cơ quan chức năng (tòa án, sở ban ngành) để xử lý kịp thời.
Làm Việc Với Các Bên Liên Quan: Phối hợp với khách hàng, đơn vị tư vấn/môi giới và chủ đầu tư để bảo vệ quyền lợi khách hàng, tránh khiếu kiện đông người.
Tạm Dừng Cho Vay: Ngừng ngay hoạt động cho vay thanh toán tiền đặt cọc theo văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có kết luận chính thức từ cơ quan thẩm quyền.
Nếu sau này văn bản thỏa thuận được xác nhận hợp pháp, các ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay cụ thể để quản lý rủi ro:
- Cung cấp thông tin rõ ràng về rủi ro cho khách hàng, khuyến cáo kiểm tra pháp lý dự án.
- Đề nghị thêm điều khoản phong tỏa tiền đặt cọc trong văn bản thỏa thuận.
- Đảm bảo hợp đồng tín dụng sử dụng đúng mục đích và dễ thu hồi khi có vi phạm.
Tác động đến thị trường Bất động sản Việt Nam
Quyết định này được đưa ra trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phục hồi nhưng vẫn tồn tại nhiều bất cập. Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giao dịch quý 3/2025 chủ yếu là mua nhà thứ hai để “trú ẩn” tài sản. Các biện pháp từ NHNN nhằm bảo vệ người tiêu dùng và ổn định hệ thống tài chính, đồng thời khuyến khích các doanh nghiệp bất động sản tuân thủ nghiêm ngặt quy định pháp luật.
Ngoài ra, Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh: Doanh nghiệp bất động sản không được ủy quyền cho bên thứ ba ký hợp đồng đặt cọc hoặc mua bán, nhằm minh bạch hóa thị trường.
