Thời gian qua, việc thực hiện thủ tục tách thửa đối với các “Thửa đất hỗn hợp” (thửa đất kết hợp giữa đất ở và đất nông nghiệp xen kẽ) gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong khâu thụ lý hồ sơ tại địa phương. Sở NN&MT TP.HCM đã ban hành văn bản 31683/SNNMT-QLĐ trả lời cụ thể về vấn đề này tới công dân.
Phản ánh thực tế từ người dân
Thực tế cho thấy, hơn 90% thửa đất tại các khu dân cư hiện hữu là dạng thửa đất hỗn hợp. Phần đất nông nghiệp đính kèm trong các thửa đất này thường là đất trồng cây lâu năm (CLN) hoặc đất trồng cây hàng năm (CHN) xen kẽ, có diện tích khiêm tốn chỉ từ vài chục đến vài trăm mét vuông.
Trong quá trình xét duyệt, một số cán bộ địa phương đã yêu cầu phần đất nông nghiệp đính kèm trên cả thửa đất tách ra và thửa đất còn lại đều phải đạt hạn mức diện tích tối thiểu của đất thuần nông nghiệp (cụ thể là 500 m² đối với đất trồng cây hàng năm hoặc 1.000 m² đối với đất trồng cây lâu năm theo Quyết định 67/2026/QĐ-UBND).
Do diện tích đất nông nghiệp xen kẽ không đủ 500 m² hay 1.000 m², người dân không thể tách thửa độc lập. Nếu muốn tách thửa, họ buộc phải làm thủ tục chuyển mục đích toàn bộ phần đất nông nghiệp sang đất ở với chi phí tiền sử dụng đất rất cao theo bảng giá đất hiện hành, vượt quá khả năng chi trả.
Quy định vô hình trung làm tước đi quyền tách thửa hợp pháp của người dân khi có nhu cầu chính đáng như: chia thừa kế, tặng cho con cái, hoặc chuyển nhượng một phần đất để trang trải cuộc sống.
Căn cứ pháp lý
Để giải quyết vấn đề trên, cơ quan quản lý đã áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật sau:
Khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024: Quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định chung và thực tiễn địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
Quyết định số 67/2026/QĐ-UBND ngày 28/08/2026 của UBND TP. Hồ Chí Minh: Quy định về điều kiện tách thửa đất, hợp thửa đất và diện tích tối thiểu được tách thửa trên địa bàn Thành phố (trong đó tại Điều 4 quy định diện tích tối thiểu đối với đất ở và đất nông nghiệp).
Công văn số 34683/SNNMT-QLĐ ngày 22/09/2026 của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM: Văn bản trả lời chính thức hướng dẫn cách hiểu và áp dụng đúng quy định pháp luật đối với việc tách thửa đất hỗn hợp.
Hướng dẫn chính thức về việc tách thửa đất hỗn hợp
Theo trả lời chuyên môn từ Sở Nông nghiệp và Môi trường TP. Hồ Chí Minh tại Công văn 31683/SNNMT-QLĐ, quy trình và điều kiện xem xét diện tích tối thiểu đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp được xác định cụ thể như sau:
1/ Quyền lựa chọn loại đất tách thửa của người dân
Đối với trường hợp sử dụng đất hỗn hợp, người dân có quyền lựa chọn loại đất/thửa đất (đất ở hay đất nông nghiệp) mà mình đề nghị tách thửa.
2/ Nguyên tắc xét duyệt diện tích tối thiểu
Cốt lõi: Việc xét bảo đảm diện tích tối thiểu chỉ áp dụng đối với thửa đất/loại đất mà người dân chủ động đề nghị tách (do có hình thành thửa đất mới).
Trường hợp 1: Người dân chỉ đề nghị tách đối với một loại đất cụ thể (ví dụ: tách phần đất ở)
- Cơ quan chuyên môn chỉ xem xét bảo đảm diện tích tối thiểu đối với thửa đất/loại đất người dân đề nghị tách (thửa đất mới hình thành và phần còn lại sau khi trừ quy hoạch giao thông, hành lang an toàn công trình).
- Phần thửa đất/loại đất mà người dân không đề nghị tách thì không phải xem xét điều kiện diện tích tối thiểu.
Trường hợp 2: Người dân yêu cầu tách cho cả phần đất ở và phần đất nông nghiệp
Trong trường hợp này, do việc tách thửa làm hình thành các thửa đất mới cho cả hai loại đất, cơ quan thụ lý phải xem xét và bắt buộc đáp ứng điều kiện diện tích tối thiểu đối với từng loại đất tương ứng mà người dân đề nghị tách theo quy định.
Tổng kết
Hướng dẫn tại Công văn số 34683/SNNMT-QLĐ đã tháo gỡ điểm nghẽn quan trọng cho các hồ sơ tách thửa đất hỗn hợp:
Khắc phục tình trạng “hiểu sai quy định” ở cấp cơ sở: Cán bộ chuyên môn không được bắt buộc toàn bộ phần đất nông nghiệp đi kèm phải đạt hạn mức thuần nông nghiệp (500 m² – 1.000 m²) nếu người dân không có nhu cầu tách phần đất nông nghiệp đó thành thửa riêng độc lập.
Bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân: Tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thực hiện các quyền sử dụng đất chính đáng (tách thửa đất ở, tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng) mà không bị ép buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ phần đất nông nghiệp xen kẽ.
TP HCM Có Gì Đáng Quan Tâm?
- Khu đô thị Green City Thành phố mới Bình Dương (Becamex Group)
- Khu dân cư TDC Hòa Lợi (Golden Boulevard), Thành phố mới Bình Dương
- Dự án ONE ERA – Thành Phố Vạn Tiềm Năng (City of Possibilities)
- Dịch vụ làm hồ sơ đăng ký mua Nhà ở xã hội tại Bình Dương (cũ)
- Cho thuê căn hộ chung cư Phú Mỹ C2 (Biconsi) giá tốt
File đính kèm trong bài viết
Đã hết lượt tải
Bạn đã sử dụng hết 1 lượt tải tài liệu.
Vui lòng quay lại sau 15 phút
hoặc đăng nhập / đăng ký để tiếp tục tải không giới hạn.
Yêu cầu đăng nhập
Bạn phải Đăng nhập để tải file này về.
Nếu bạn chưa có tài khoản hãy Đăng ký tài khoản
để sử dụng các tính năng nâng cao.
Yêu cầu nâng cấp VIP
Để tải file này bạn phải là thành viên VIP.
Hãy nâng cấp thành viên VIP để sử dụng chức năng nâng cao
và tải tài nguyên không giới hạn trên Khome.Asia.
