Nghị định số 98/2024/NĐ-CP của Chính phủ (ban hành ngày 25/7/2024, có hiệu lực từ 01/8/2024) là văn bản quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 liên quan đến hoạt động cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nghị định ra đời nhằm tạo hành lang pháp lý đồng bộ, tháo gỡ vướng mắc trong quá trình cải tạo chung cư xuống cấp, đồng thời bảo đảm an toàn tính mạng, tài sản cho người dân và thúc đẩy chỉnh trang đô thị.
Trước hết, nghị định quy định rõ các trường hợp phải kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư để đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại. Việc đánh giá này thực hiện theo quy trình kiểm định an toàn công trình xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành. Đồng thời, việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại phải dựa trên quy hoạch đô thị và quy hoạch chi tiết dự án, bảo đảm phù hợp với định hướng phát triển đô thị và chỉnh trang khu vực.
Một nội dung quan trọng của nghị định là quy định trình tự, giai đoạn triển khai dự án cải tạo chung cư, từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, lập quy hoạch, lựa chọn chủ đầu tư, đến tổ chức bồi thường, tái định cư và triển khai xây dựng. Chủ đầu tư có thể được lựa chọn thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu căn hộ và doanh nghiệp bất động sản, hoặc thông qua cơ chế công khai kêu gọi nhà đầu tư khi chưa đạt được sự thống nhất. Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm công bố thông tin dự án, yêu cầu về năng lực tài chính, kinh nghiệm và phương án đầu tư của nhà đầu tư.
Nghị định cũng quy định cụ thể về phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người dân khi thực hiện dự án. Nội dung kế hoạch phải bao gồm đánh giá hiện trạng chung cư, phạm vi dự án, tiến độ di dời – phá dỡ – xây dựng lại, nguồn vốn thực hiện, cũng như trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương. Ngoài ra, nghị định đưa ra nguyên tắc tính toán diện tích bồi thường căn hộ sau khi xây dựng lại, trong đó có cơ chế hệ số K để làm cơ sở xác định diện tích tái định cư phù hợp.
Một điểm đáng chú ý khác là quy định về các trường hợp di dời khẩn cấp. Theo đó, cư dân phải được di dời ngay khi chung cư bị hư hỏng nặng do cháy nổ, thiên tai hoặc các sự cố khác khiến công trình không còn bảo đảm an toàn sử dụng. Quy định này nhằm phòng ngừa rủi ro và giảm thiểu thiệt hại về người và tài sản.
Ngoài ra, nghị định còn quy định cơ chế ưu đãi, bảo đảm lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư (khoảng tối thiểu 10% đến tối đa 15% tổng mức đầu tư theo phương án đề xuất), góp phần thu hút doanh nghiệp tham gia. Đồng thời, nghị định cũng quy định trách nhiệm của UBND các cấp trong việc lập kế hoạch, kiểm định chất lượng chung cư cũ, bố trí chỗ ở tạm thời cho người dân và tổ chức tuyên truyền để tạo sự đồng thuận khi triển khai dự án.
Tổng thể, Nghị định 98/2024/NĐ-CP được xem là bước hoàn thiện khung pháp lý về cải tạo chung cư cũ tại Việt Nam, góp phần giải quyết tình trạng chung cư xuống cấp, cải thiện điều kiện sống cho người dân và thúc đẩy phát triển đô thị bền vững theo định hướng của Luật Nhà ở mới.
File đính kèm trong bài viết
