Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) gần đây đã đưa ra đề xuất đáng chú ý nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, trong đó có việc trao quyền cho Bộ Quốc phòng và Bộ Công an tham gia vào quá trình này. Cụ thể, hai bộ này sẽ được phép phân kỳ đầu tư, phê duyệt đối tượng mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở xã hội, thay vì để Sở Xây dựng đảm nhiệm như hiện nay. Đề xuất này không chỉ nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho lực lượng vũ trang mà còn hướng đến việc sử dụng hiệu quả quỹ đất quốc phòng, an ninh.

Nhu cầu cấp thiết tăng cường Nhà Ở Xã Hội để cân bằng thị trường

Năm 2024 đánh dấu bước chuyển mình của thị trường bất động sản Việt Nam khi vượt qua giai đoạn khó khăn nhất để bước vào thời kỳ phục hồi và tăng trưởng. Tuy nhiên, theo đánh giá của HoREA, sự phục hồi này chưa thực sự bền vững do nguồn cung nhà ở vẫn còn hạn chế. Đây là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường chưa đạt được sự ổn định cần thiết.

Từ năm 2020 đến nay, phân khúc nhà ở cao cấp liên tục chiếm ưu thế trên thị trường, trong khi nhà ở thương mại giá vừa túi tiền (dưới 3 tỷ đồng/căn) và nhà ở xã hội lại rơi vào tình trạng khan hiếm. Điều này đã đẩy giá nhà tăng vọt và duy trì ở mức “neo giá” cao, vượt xa khả năng tài chính của đại đa số người dân có thu nhập trung bình hoặc thấp tại các đô thị. Hệ quả là việc sở hữu nhà ở ngày càng trở thành bài toán khó với nhóm đối tượng này.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nhận định rằng để giải quyết tình trạng mất cân đối hiện nay, cần ưu tiên gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Đây là hướng đi thiết yếu nhằm tái lập sự cân bằng cho thị trường bất động sản, đồng thời hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp.

Đề xuất các giải pháp phát triển

HoREA đã xây dựng và trình bày hàng loạt giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021-2030, đồng thời duy trì chính sách này sau năm 2030. Dưới đây là những nội dung chính:

HoREA kiến nghị Quốc hội xem xét thông qua “Nghị quyết thí điểm về cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội”. Nghị quyết này sẽ thể chế hóa Chỉ thị số 34-CT/TW ngày 24/05/2024 của Ban Bí thư, nhấn mạnh vai trò lãnh đạo của Đảng trong phát triển nhà ở xã hội. Một trong những điểm nổi bật là đề xuất đơn giản hóa thủ tục đầu tư. Theo đó, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh sẽ chuẩn bị hồ sơ và trình UBND cấp tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư, thay vì phải tuân thủ các quy định phức tạp trong Luật Đầu tư.

Để đảm bảo hiệu quả sử dụng đất và đáp ứng nhu cầu nhà ở của lực lượng vũ trang, HoREA đề xuất cho phép Bộ Quốc phòng và Bộ Công an thực hiện “phân kỳ đầu tư” các dự án nhà ở xã hội. Ngoài ra, hai bộ này cũng sẽ được trao quyền phê duyệt đối tượng mua, thuê, hoặc thuê mua nhà ở xã hội, thay vì Sở Xây dựng như quy định hiện hành. Cách tiếp cận này phù hợp với đặc thù quản lý của lực lượng vũ trang, đồng thời giúp tiết kiệm và tối ưu hóa quỹ đất quốc phòng, an ninh.

HoREA đề nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng sửa đổi khoản 3 Điều 5 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tăng hệ số sử dụng đất và quy mô dân số lên tối đa 1,5 lần so với quy chuẩn hiện hành. Điều này sẽ giúp tăng thêm 50% số lượng căn hộ so với dự án nhà ở thương mại trên cùng diện tích đất, qua đó tận dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả hơn.

Giải pháp hỗ trợ vay vốn phát triển NOXH

Theo ông Lê Hoàng Châu, nguồn vốn là yếu tố cốt lõi để phát triển nhà ở xã hội. Vì vậy, HoREA đã đưa ra một loạt kiến nghị nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả chủ đầu tư và người mua nhà tiếp cận nguồn vốn ưu đãi.

HoREA kiến nghị Bộ Xây dựng trình Thủ tướng bãi bỏ khoản 3 Điều 77 Nghị định 100/2024/NĐ-CP, qua đó cho phép Ngân hàng Chính sách Xã hội mở rộng đối tượng vay ưu đãi. Cụ thể, không chỉ cá nhân mà cả chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang, và các trường hợp xây dựng, cải tạo nhà để cho thuê cũng sẽ được hưởng chính sách này. Mục tiêu là giảm giá thành nhà ở xã hội, hỗ trợ thực hiện kế hoạch phát triển 1 triệu căn hộ giai đoạn 2021-2030 và sau đó.

Hiệp hội đề nghị Ngân hàng Phát triển Việt Nam công bố chi tiết các điều kiện vay vốn, bao gồm mức vốn, thời hạn, lãi suất, và các yêu cầu bảo đảm. Điều này giúp các chủ đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn ưu đãi, từ đó đẩy nhanh tiến độ dự án.

HoREA kiến nghị Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn 9 ngân hàng thương mại tham gia Chương trình tín dụng 145.000 tỷ đồng áp dụng lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất trung dài hạn trung bình. Đồng thời, đề xuất lãi suất vay 4,7%/năm cho hộ nghèo trong năm 2025 tại Ngân hàng Chính sách Xã hội, áp dụng cho các trường hợp mua, thuê mua, hoặc cải tạo nhà ở xã hội.

Để khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội cho thuê, HoREA đề xuất sửa đổi Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, mức thuế suất thuế GTGT sẽ giảm còn 3% và thuế TNDN còn 6% đối với các dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê.

Kết luận

Những đề xuất của HoREA không chỉ hướng đến việc giải quyết bài toán thiếu hụt nhà ở xã hội mà còn góp phần tái cân bằng thị trường bất động sản. Việc giao quyền cho Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, cùng với các chính sách hỗ trợ vốn và ưu đãi thuế, được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ để đạt mục tiêu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội trong thập kỷ tới. Đây là bước đi quan trọng nhằm đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân, đặc biệt là các nhóm thu nhập thấp và trung bình tại đô thị.