Bình Dương (cũ) chịu ảnh hưởng lớn nhất từ Bảng giá đất TP HCM mới

Bảng giá đất mới của TP HCM đang trong giai đoạn lấy ý kiến dự thảo và dự kiến áp dụng từ đầu năm 2026. Theo Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, bảng giá này sẽ điều chỉnh mạnh mẽ tại các khu vực sáp nhập như Bình Dương cũ (tăng tối đa 8 lần) và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ (tăng tối đa 3,78 lần), trong khi khu vực trung tâm TP HCM cũ chỉ tăng khoảng 1,56 lần.

Thay đổi này không chỉ ảnh hưởng đến chi phí hành chính mà còn tác động sâu rộng đến thị trường bất động sản, từ hộ dân chuyển nhượng đất đến doanh nghiệp đầu tư dự án. Bài viết phân tích chi tiết các nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất, dựa trên dự thảo và ý kiến chuyên gia.

Bình Dương (cũ) là chịu ảnh hưởng lớn nhất từ bảng giá đất TP HCM mới

Bảng giá đất mới được xây dựng dựa trên nguyên tắc tiệm cận giá thị trường thực tế, nhằm minh bạch hóa cơ chế “hai giá” (giá nhà nước và giá thị trường) hiện nay.

Theo dự thảo, giá đất sẽ là căn cứ tính toán các khoản phí như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hàng năm, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, lệ phí trước bạ và giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất.

Khu vực TP HCM cũ (trung tâm): Hệ số điều chỉnh tăng tối đa 1,56 lần, chủ yếu tại các quận nội thành. Đất ở tại Nhà Bè, Củ Chi, Hóc Môn và Bình Chánh gần như giữ nguyên mức giá cũ, giúp giảm gánh nặng cho người dân địa phương.

Khu vực Bình Dương cũ (sáp nhập): Tăng mạnh nhất lên đến 8 lần, đặc biệt với đất nông nghiệp và đất thổ cư. Điều này phản ánh sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước cũ và giá thị trường thực tế.

Khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũ: Tăng tối đa 3,78 lần, tập trung vào đất du lịch và thương mại dịch vụ.

Sở Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh rằng bảng giá mới vẫn bám sát mức phổ biến trên thị trường, với cơ chế khuyến khích đầu tư: giá đất tại khu công nghiệp Bình Dương cũ chỉ bằng 30-70% so với đất thương mại dịch vụ, nhằm thu hút doanh nghiệp.

Hộ dân chuyển đổi mục đích sử dụng đất là nhóm chịu ảnh hưởng trực tiếp

Theo phân tích từ cơ quan chức năng, hộ dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư tại khu vực Bình Dương cũ chịu tác động mạnh nhất. Với mức tăng giá lên đến 8 lần, chi phí nộp tiền sử dụng đất có thể tăng vọt, khiến nhiều gia đình gặp khó khăn trong việc hợp pháp hóa đất đai.

Ví dụ cụ thể tại Cần Giờ (một khu vực tương tự với mức điều chỉnh cao): Một lô đất 230 m² trước đây có giá đất ở 1 triệu đồng/m² và đất nông nghiệp 192.000 đồng/m², dẫn đến thuế chuyển đổi khoảng 185 triệu đồng.

Với bảng giá mới, mức thuế có thể lên đến 2,25 tỷ đồng – gấp hơn 12 lần. Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên (Công ty Cổ phần Bất động sản Lê Nguyễn) cảnh báo rằng áp lực này sẽ khiến nhiều hộ dân “treo” đất, không dám chuyển đổi hợp pháp, dẫn đến tình trạng đất “nằm chết” hoặc xây dựng sai phép.

Kết quả là quỹ đất hợp pháp khan hiếm, đẩy giá nhà tăng cao và giao dịch chủ yếu rơi vào tay nhà đầu tư, khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận.

Các nhóm khác chịu ảnh hưởng trực tiếp bao gồm:

Nhóm tái định cư và giao đất không qua đấu giá: Sử dụng giá thị trường để tính tiền sử dụng đất, dẫn đến chênh lệch nộp thêm lớn hơn so với trước.

Người đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng: Đặc biệt tại khu vực giá điều chỉnh vượt xa mức cũ, có nguy cơ phát sinh khiếu nại và tranh chấp.

Ngược lại, hộ nghèo, gia đình chính sách, nhóm thuê đất trả tiền hàng năm hoặc nộp lệ phí quản lý đất ít bị ảnh hưởng nhờ các chính sách miễn giảm vẫn được duy trì. Đất nông nghiệp tại các huyện ngoại thành được đề xuất tăng 50-70%, giúp cân bằng chi phí mà không gây sốc cho người dân.

Ít tác động đến doanh nghiệp bất động sản

Doanh nghiệp được đánh giá là nhóm ít chịu ảnh hưởng trực tiếp nhất, nhờ cơ chế tính tiền sử dụng đất cho dự án thương mại vẫn dựa trên phương pháp thặng dư (không phụ thuộc bảng giá). Thuế sử dụng đất hàng năm và đất phi nông nghiệp cũng giữ ổn định đến hết năm 2026.

Tuy nhiên, tác động gián tiếp qua chi phí giải phóng mặt bằng và phát triển dự án là rất lớn, theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE). Giá đất tăng sẽ đẩy chi phí đầu vào cao hơn, khiến:

• Doanh nghiệp lớn vẫn xoay xở được nhờ tài chính mạnh.
• Doanh nghiệp nhỏ dễ chậm tiến độ hoặc hoãn khởi công, dẫn đến nguồn cung nhà ở thương mại giá vừa túi tiền sụt giảm, thị trường nghiêng về phân khúc cao cấp.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên bổ sung rằng bảng giá mới tạo sự công bằng cho nhóm được đền bù thu hồi đất, nhưng sẽ làm thay đổi “nguyên tắc nước lên thuyền lên” trên thị trường: nghĩa vụ thuế tăng theo giá đất, ảnh hưởng đến toàn bộ chuỗi giao dịch.

Ý kiến chuyên gia

Các chuyên gia đồng tình rằng bảng giá đất mới sẽ thúc đẩy minh bạch nhưng cần cơ chế hỗ trợ để giảm áp lực cho người dân và doanh nghiệp nhỏ.

Ông Lê Quốc Kiên khuyến nghị chính quyền tăng cường tư vấn, hỗ trợ thủ tục chuyển đổi đất và ưu đãi thuế cho hộ dân ngoại thành. VARS IRE dự báo nguy cơ tranh chấp tăng nếu không có lộ trình chuyển tiếp rõ ràng, đặc biệt tại khu vực sáp nhập.

Tóm lại, dù bảng giá mới nhằm tiếp cận thị trường thực tế, hộ dân chuyển đổi đất tại Bình Dương cũ và nhóm tái định cư là những đối tượng chịu ảnh hưởng nặng nề nhất, trong khi doanh nghiệp đối mặt rủi ro gián tiếp về nguồn cung.

Người dân và nhà đầu tư nên theo dõi sát dự thảo để chuẩn bị, tránh phát sinh chi phí bất ngờ. Để cập nhật thêm, bạn có thể tham khảo ý kiến từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM.

Lưu ý: Bài viết được tham khảo từ nội dung gốc từ Vnexpress.Net, được viết lại theo bố cục dễ hiểu hơn.