Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM vừa đề xuất hai phương án áp dụng bảng giá đất bắt đầu từ năm 2026. Sở NN&MT TP HCM đã đưa ra báo cáo chi tiết về tình hình xây dựng bảng giá đất mới và kết quả thẩm định giá đất cho các dự án trên địa bàn, đồng thời đề xuất các phương án áp dụng trong bối cảnh sáp nhập ba địa phương: TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu.
Với quỹ thời gian hạn chế từ nay đến cuối năm 2025, chỉ còn hơn 100 ngày làm việc, việc hoàn thiện bảng giá đất mới gặp nhiều thách thức. Dưới đây là phân tích chi tiết về các phương án, tình hình thẩm định giá đất, và các thông tin cập nhật từ các nguồn uy tín.
Thách thức trong việc xây dựng Bảng Giá Đất mới
Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, thời gian còn lại trong năm 2025 không đủ để hoàn tất quy trình xây dựng bảng giá đất mới theo đúng quy định pháp luật. Quy trình này bao gồm các bước phức tạp như khảo sát giá thị trường, thu thập dữ liệu, phân tích, thẩm định, và ban hành quyết định. Với bối cảnh sáp nhập ba địa phương, việc đồng bộ dữ liệu và đảm bảo tính pháp lý, minh bạch càng trở nên khó khăn.
Nội Dung Đề Xuất
Để giải quyết vấn đề này, Sở đã đề xuất hai phương án cụ thể nhằm đảm bảo tiến độ ban hành bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026, đồng thời duy trì sự ổn định của thị trường bất động sản trong giai đoạn phục hồi chậm.
Hai phương án đề xuất cho Bảng Giá Đất
Phương án 1: Chỉ định thầu và rút gọn thủ tục
Sở Nông nghiệp và Môi trường đề xuất UBND TP.HCM cho phép lựa chọn đơn vị tư vấn theo hình thức chỉ định thầu và áp dụng thủ tục rút gọn. Cụ thể:
Mục tiêu: Đảm bảo bảng giá đất mới được ban hành đúng thời hạn vào ngày 1/1/2026.
Ưu điểm: Tiết kiệm thời gian, phù hợp với quỹ thời gian hạn chế hiện tại.
Thách thức: Việc chỉ định thầu cần đảm bảo minh bạch, công khai, và tuân thủ các quy định pháp luật để tránh tranh cãi hoặc khiếu kiện.
Phương án này được đánh giá là giải pháp tình thế, giúp đẩy nhanh tiến độ nhưng vẫn cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các sở, ngành và đơn vị tư vấn để đảm bảo chất lượng bảng giá đất.
Phương án 2: Tích hợp ba bảng giá đất hiện hành
Phương án thứ hai được Sở đánh giá là tối ưu và phù hợp hơn với tình hình thực tế. Nội dung cụ thể:
Giữ nguyên ba bảng giá đất hiện hành của TP.HCM, Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu, tích hợp thành một bảng giá chung áp dụng từ 1/1/2026 cho đến khi bảng giá đất mới được ban hành.
Lý do lựa chọn:
Tính pháp lý: Cả ba bảng giá đất hiện hành đều được điều chỉnh gần đây, ban hành hợp pháp, và còn hiệu lực đến hết năm 2025.
Ổn định thị trường: Việc giữ nguyên giá đất giúp tránh biến động lớn trên thị trường bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh thị trường đang phục hồi chậm.
Phù hợp với thực tế: Các bảng giá hiện tại phản ánh đúng năng lực hấp thụ của từng khu vực (TP.HCM với đô thị phát triển, Bình Dương với khu công nghiệp, và Bà Rịa – Vũng Tàu với tiềm năng du lịch, cảng biển).
Tạo thời gian chuẩn bị: Giúp các cơ quan có thêm thời gian để đồng bộ cơ sở dữ liệu, chuẩn bị cho bảng giá đất thống nhất trong tương lai.
Sở Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị phương án thứ hai là giải pháp hợp lý, vừa đảm bảo tuân thủ pháp luật, vừa phù hợp với tình hình thực tế sau sáp nhập.
Tình hình thẩm định giá đất năm 2025
Ngoài vấn đề bảng giá đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM cũng công bố báo cáo về kết quả thẩm định giá đất cho các công trình, dự án trên địa bàn. Đây là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm đảm bảo nguồn thu ngân sách và thúc đẩy phát triển hạ tầng, bất động sản.
Tổng quan nguồn thu từ thẩm định giá đất
Dự kiến năm 2025: Tổng nguồn thu từ hoạt động định giá đất đạt khoảng 86.000 tỷ đồng, áp dụng cho 153 công trình, dự án trên địa bàn.
Từ đầu năm đến nay: UBND TP.HCM đã phê duyệt giá đất cụ thể cho 9 dự án, với tổng nguồn thu hơn 52.599 tỷ đồng. Các dự án nổi bật bao gồm:
- Khu phức hợp thông minh Thủ Thiêm (khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm): 16.190 tỷ đồng.
- Khu đất tại xã Long Hòa, thị trấn Cần Thạnh (huyện Cần Giờ cũ), thuộc dự án Khu đô thị lấn biển Cần Giờ: 27.317 tỷ đồng.
Dự án đang thẩm định
Từ nay đến cuối năm 2025, dự kiến có thêm 23 dự án được trình thẩm định giá đất, bao gồm:
- 18 dự án với số thu ước tính khoảng 7.956 tỷ đồng.
- 5 dự án đang xác định giá đất theo kết luận của Bộ Chính trị, tập trung vào các khu vực trọng điểm.
Đấu giá đất tại thủ thiêm
- 3 lô đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang trong giai đoạn lựa chọn đơn vị tư vấn để thẩm định giá khởi điểm. Đây là các lô đất có giá trị cao, dự kiến mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách.
- Cấp xã đã triển khai lập quy hoạch 1/500 và chuẩn bị quyết định chủ trương đầu tư cho 7 khu đất khác ngoài khu vực Thủ Thiêm.
Bán đấu giá chung cư
Sở Nông nghiệp và Môi trường đang lấy ý kiến các sở, ngành để hoàn thiện báo cáo trình UBND TP.HCM về phương án bán đấu giá 3.790 căn hộ chung cư tại phường An Khánh (Khu đô thị mới Thủ Thiêm). Đây là một trong những dự án trọng điểm nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở và tối ưu hóa nguồn lực đất đai.
Tình hình thị trường Bất Động Sản và ý nghĩa của phương án đề xuất
Theo các nguồn tin cập nhật từ các trang báo uy tín như Báo Thanh Niên, Tuổi Trẻ, và Vietnamnet, thị trường bất động sản TP.HCM và các khu vực lân cận như Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đang trong giai đoạn phục hồi chậm sau ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế vĩ mô. Việc giữ nguyên bảng giá đất hiện hành được đánh giá là giải pháp giúp:
Ổn định thị trường: Tránh biến động giá đất đột ngột, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và doanh nghiệp lập kế hoạch dài hạn.
Hỗ trợ người dân: Đảm bảo giá đất phù hợp với năng lực tài chính của người mua, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển như Cần Giờ hay Thủ Thiêm.
Tăng cường minh bạch: Việc tích hợp ba bảng giá đất hiện hành giúp giảm thiểu rủi ro pháp lý và tạo sự thống nhất trong quản lý đất đai sau sáp nhập.
Ngoài ra, các chuyên gia bất động sản nhận định rằng việc đẩy mạnh đấu giá đất và căn hộ tại các khu vực trọng điểm như Thủ Thiêm sẽ góp phần kích cầu thị trường, đồng thời mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách, hỗ trợ đầu tư hạ tầng và các dự án công cộng.
Kết luận và kiến nghị
Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM kiến nghị UBND TP ưu tiên áp dụng phương án thứ hai – giữ nguyên và tích hợp ba bảng giá đất hiện hành của TP.HCM, Bình Dương, và Bà Rịa – Vũng Tàu. Đây là giải pháp được đánh giá cao về tính khả thi, đảm bảo tuân thủ pháp luật, và phù hợp với bối cảnh thị trường hiện nay.
Bên cạnh đó, việc đẩy nhanh tiến độ thẩm định giá đất và đấu giá các lô đất, căn hộ tại các khu vực trọng điểm như Thủ Thiêm, Cần Giờ sẽ là động lực quan trọng để thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, đặc biệt trong bối cảnh TP.HCM đang hướng tới trở thành trung tâm kinh tế lớn của khu vực Đông Nam Á sau sáp nhập.
