Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), được Quốc hội thông qua ngày 18/01/2024 và có hiệu lực từ 01/08/2024 (trừ một số điều khoản), mang đến nhiều đổi mới quan trọng nhằm phù hợp hơn với thực tiễn, thúc đẩy thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất. Dưới đây là tóm tắt các điểm mới chính, tập trung vào những quy định đột phá so với Luật Đất đai 2013.
Bỏ khung giá đất, áp dụng Bảng giá đất theo nguyên tắc thị trường từ 01/01/2026: Luật loại bỏ khung giá đất quốc gia, yêu cầu các tỉnh, thành phố ban hành Bảng giá đất mới hàng năm dựa trên dữ liệu thị trường, áp dụng cho tính tiền sử dụng đất, thuê đất, thuế, bồi thường và đấu giá quyền sử dụng đất. Bảng giá hiện hành tiếp tục sử dụng đến 31/12/2025.
Mở rộng thời hạn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất không giấy tờ: Thời gian sử dụng đất từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 (thay vì trước 01/7/2004) được cấp Sổ đỏ nếu không vi phạm pháp luật, không tranh chấp và phù hợp quy hoạch. Ngoài ra, đất giao sai thẩm quyền từ 01/7/2014 đến trước 01/01/2025 cũng được cấp nếu đáp ứng điều kiện tương tự.
Nội Dung Đề Xuất
Chi tiết hóa 32 trường hợp thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng: Luật liệt kê cụ thể các trường hợp như xây dựng đường cao tốc, đường sắt, công trình thủy lợi, xử lý chất thải, chợ dân sinh và công trình tín ngưỡng, giúp minh bạch và giảm tranh chấp.
Mở rộng miễn, giảm tiền sử dụng đất và đa dạng hình thức bồi thường: Bổ sung miễn/giảm cho đất làm nhà xưởng sản xuất, công trình cấp nước sạch, bãi đỗ xe công cộng; bồi thường có thể bằng đất khác mục đích hoặc nhà ở, ưu tiên người dân chọn tiền mặt. Yêu cầu bàn giao nhà tái định cư trước khi thu hồi, với hạ tầng đồng bộ.
Ổn định tiền thuê đất và linh hoạt chuyển đổi hình thức thuê: Tiền thuê đất hằng năm ổn định 5 năm, điều chỉnh không vượt CPI; cho phép chuyển từ trả một lần sang trả hằng năm (ngược lại với luật cũ), khấu trừ phần đã nộp.
Nới lỏng quy định về đất trồng lúa và hạn mức chuyển nhượng đất nông nghiệp: Bỏ cấm hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (với điều kiện thành lập tổ chức kinh tế nếu vượt hạn mức); tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp lên 15 lần hạn mức giao (thay vì 10 lần).
Thỏa thuận quyền sử dụng đất cho dự án nhà ở thương mại: Cho phép hộ gia đình, cá nhân chưa có Sổ đỏ chuyển nhượng, góp vốn để nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án, ngay cả khi hết hạn sử dụng đất.
Bỏ đối tượng “hộ gia đình” sử dụng đất từ 01/08/2024: Chỉ công nhận hộ gia đình sử dụng đất trước ngày hiệu lực; Sổ đỏ có thể cấp đổi ghi tên tất cả thành viên nếu yêu cầu.
Mở rộng quyền cho người Việt Nam định cư nước ngoài: Được coi như cá nhân trong nước, thực hiện đầy đủ quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng và giao dịch bất động sản trực tiếp.
Những đổi mới này nhằm tăng tính minh bạch, linh hoạt và bảo vệ quyền lợi người dân, đồng thời thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội. Để áp dụng chi tiết, cần theo dõi các nghị định hướng dẫn thi hành.
