Đẩy nhanh giải ngân gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, nới tiêu chí mua nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội (NOXH) là một trong những chính sách quan trọng của Chính phủ Việt Nam nhằm hỗ trợ người thu nhập thấp và công nhân lao động tiếp cận nhà ở giá rẻ.

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng và nhu cầu nhà ở tăng cao, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng (vượt mức ban đầu 120.000 tỷ đồng) được triển khai từ năm 2023 đã thu hút sự chú ý lớn.

Tuy nhiên, đến nay, tiến độ giải ngân vẫn còn chậm chạp, chỉ đạt khoảng 5,7% theo báo cáo mới nhất từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Bài viết này sẽ phân tích chi tiết tình hình giải ngân, các khó khăn chính, cùng với các cập nhật mới từ các chính sách gần đây như Nghị quyết 201/2025/QH15 và Nghị định 192/2025/NĐ-CP, nhằm cung cấp cái nhìn toàn diện về chương trình này.

Tổng quan về các chương trình tín dụng Nhà Ở Xã Hội của NHNN

Theo Phó Thống đốc NHNN Phạm Quốc Dũng, NHNN đang thực hiện ba chương trình tín dụng chính liên quan đến phát triển NOXH:

Chương trình 120.000 tỷ đồng (nay mở rộng lên 145.000 tỷ đồng): Được triển khai từ tháng 4/2023 theo Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ, chương trình này dành cho vay ưu đãi phát triển NOXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ.

Đến nay, đã có 9 ngân hàng thương mại đăng ký tham gia với tổng cam kết vượt mức quy định. Các ngân hàng này đã cam kết 8.300 tỷ đồng cho 41 dự án NOXH, đạt khoảng 5,7% tổng gói.

Chương trình tín dụng cho người dưới 35 tuổi: Đây là chương trình mới, cho phép người trẻ vay với lãi suất ưu đãi kéo dài 15 năm (trong đó 5 năm đầu hưởng lãi suất thấp hơn 2% so với lãi suất trung dài hạn bình quân). Đến tháng 7/2025, chương trình này đang được đẩy mạnh triển khai, với lãi suất áp dụng từ 1/7/2025 là 5,9%/năm cho người mua nhà.

Chương trình cho vay NOXH theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP: Nghị định này hướng dẫn Luật Nhà ở về phát triển và quản lý NOXH, với Ngân hàng Chính sách Xã hội (NHCSXH) làm đầu mối.

Dư nợ cho vay theo chương trình này đã đạt hơn 19.000 tỷ đồng đến tháng 7/2025. Mức vay tối đa là 80% giá trị hợp đồng mua/thuê mua nhà, với lãi suất ưu đãi 6,6%/năm cho hộ nghèo.

Ngoài ra, các ngân hàng thương mại nhà nước đã giải ngân gần 20.000 tỷ đồng cho các loại hình nhà ở khác (không phải NOXH) chỉ trong thời gian ngắn, cho thấy nguồn vốn sẵn sàng nhưng tập trung chủ yếu vào phân khúc thị trường cao hơn.

Tiến độ giải ngân và các con số cập nhật đến tháng 8/2025

Tính đến hết tháng 7/2025, tiến độ giải ngân gói 145.000 tỷ đồng vẫn ở mức thấp, chỉ đạt khoảng 5,7% (tương đương 8.300 tỷ đồng). Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, số lượng dự án NOXH hoàn thành và khởi công chỉ đạt 59,6% kế hoạch. Đến tháng 5/2025, giải ngân tổng thể của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng chỉ khoảng 3.400 tỷ đồng, với tỷ lệ giải ngân dưới 3% sau hơn hai năm triển khai.

Tại Hội nghị sơ kết thực hiện chỉ tiêu phát triển NOXH 7 tháng đầu năm 2025 (diễn ra ngày 16/8/2025), Thủ tướng Phạm Minh Chính cho biết cả nước đang triển khai 692 dự án NOXH với quy mô 633.559 căn, trong đó 146 dự án đã hoàn thành (khoảng 130.000 căn). Mục tiêu năm 2025 là hoàn thành ít nhất 100.000 căn NOXH, góp phần vào đề án 1 triệu căn đến năm 2030.

Dưới đây là bảng tóm tắt tiến độ giải ngân và chỉ tiêu NOXH:

Khó khăn chính và nguyên nhân làm chậm tiến độ giải ngân

Phó Thống đốc NHNN Phạm Quốc Dũng nhấn mạnh hai khó khăn lớn nhất:

Thiếu nguồn cung NOXH: Đây là nguyên nhân chính, với báo cáo từ Bộ Xây dựng cho thấy tiến độ dự án chỉ đạt 59,6% đến tháng 7/2025. Nghị quyết 201/2025/QH15 (thông qua ngày 29/5/2025, hiệu lực từ 1/6/2025) đã tháo gỡ nhiều vướng mắc về cơ chế đặc thù, như bổ sung quy định bồi thường, hạ tầng và quỹ đất dành cho NOXH.

Tuy nhiên, Nghị định 192/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chỉ hiệu lực từ 1/7/2025, nên chưa kịp phát huy tác dụng đầy đủ. Kỳ vọng khi các chính sách này triển khai, nguồn cung sẽ tăng, thúc đẩy giải ngân.

Điều kiện vay chặt chẽ: Quy định về đối tượng vay (như mức thu nhập) áp dụng đồng loạt trên toàn quốc, trong khi thu nhập bình quân giữa các địa phương khác nhau.

NHNN ủng hộ kiến nghị của Bộ Xây dựng điều chỉnh tiêu chí thu nhập, đồng thời nới lỏng điều kiện như cho phép cá nhân có nhà ở nhưng cách xa nơi làm việc từ 30 km trở lên vẫn được mua NOXH. Nghị quyết 201 cũng mở rộng diện thụ hưởng, giúp hàng triệu người lao động tiếp cận dễ hơn.

Ngoài ra, theo các nguồn cập nhật, người mua nhà vẫn “không mặn mà” do giá NOXH vẫn cao so với thu nhập, và thủ tục vay phức tạp.

Lãi suất ưu đãi và các điều chỉnh gần đây

Gói 145.000 tỷ đồng đã điều chỉnh lãi suất 6 lần kể từ khi ban hành, giảm từ 8,2% xuống còn 6,4%/năm cho chủ đầu tư và 5,9%/năm cho người vay (áp dụng từ 1/7/2025 đến 31/12/2025). Mức này thấp hơn lãi suất vay hộ nghèo theo Nghị định 100 (6,6%/năm). Đối với chương trình người dưới 35 tuổi, lãi suất cũng là 5,9%/năm trong 5 năm đầu, sau đó thấp hơn 1-2% so với thị trường.

So sánh lãi suất:

Kế hoạch và đề xuất đến năm 2030

Phó Tổng giám đốc NHCSXH Vương Văn Minh cho biết, đến 31/7/2025, các địa phương đã ủy thác hơn 1.600 tỷ đồng cho vay NOXH. Kế hoạch đến 2030 là hoàn thành trên 500.000 căn NOXH, với nhu cầu tín dụng khoảng 33.000 tỷ đồng tại NHCSXH.

Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NOXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” (Quyết định 338/QĐ-TTg) đặt mục tiêu 1.062.200 căn, trong đó giai đoạn 2021-2025 hoàn thành 428.000 căn.

Thủ tướng yêu cầu các bộ ngành đảm bảo nguồn vốn ngân sách và triển khai ngay các cơ chế đặc thù từ Nghị quyết 201, bao gồm lập Quỹ Nhà ở Quốc gia trong tháng 6/2025.

Để đẩy nhanh tiến độ, NHCSXH đề nghị Bộ Tài chính cân đối nguồn vốn, đồng thời phối hợp rà soát nhu cầu địa phương. Với các chính sách mới, kỳ vọng giải ngân sẽ cải thiện đáng kể trong nửa cuối năm 2025 và các năm sau.

Tóm lại, dù gặp nhiều thách thức, chương trình NOXH đang nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ từ Chính phủ. Việc nới lỏng điều kiện và tăng nguồn cung sẽ là chìa khóa để đạt mục tiêu 1 triệu căn đến 2030, mang lại cơ hội an cư cho hàng triệu người dân.