Theo hướng dẫn chính thức của Cục Thuế (đăng tải ngày 24/03/2026 trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ), hoạt động cho thuê bất động sản là một lĩnh vực cần đặc biệt lưu ý khi kê khai thuế năm 2026.
Nhiều cá nhân kinh doanh và hộ kinh doanh đang thắc mắc về cách kê khai đúng quy định để tránh sai sót, phạt chậm nộp hoặc kê khai không đầy đủ. Dưới đây là phân tích chi tiết các lưu ý quan trọng nhất, được trích dẫn và làm rõ trực tiếp từ nội dung hướng dẫn của Cục Thuế.
Cá nhân trực tiếp kê khai thuế với hoạt động cho thuê bất động sản
Cá nhân (bao gồm cá nhân kinh doanh và hộ kinh doanh) có hoạt động cho thuê bất động sản được lựa chọn linh hoạt một trong hai hình thức kê khai sau:
- Kê khai 2 lần trong năm tính thuế: Thời hạn kê khai là trước ngày 31/7 của năm tính thuế hoặc chậm nhất là ngày 31/1 của năm tiếp theo. Đây là lựa chọn phù hợp với những cá nhân có nhiều hợp đồng cho thuê, doanh thu lớn hoặc muốn phân bổ thuế theo từng giai đoạn trong năm để dễ quản lý dòng tiền.
- Kê khai 1 lần trong năm: Thời hạn kê khai là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo. Hình thức này đơn giản hơn, phù hợp với cá nhân có quy mô cho thuê nhỏ, ít hợp đồng.
Lưu ý bắt buộc quan trọng: Cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản phải thực hiện kê khai thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN), đồng thời gửi hồ sơ kê khai thuế cho cơ quan thuế ngay khi có bất động sản cho thuê (không chờ đến hạn cuối).
Lưu ý đặc biệt nghiêm ngặt: Trường hợp cá nhân cho cá nhân khác thuê bất động sản, bên cho thuê phải trực tiếp kê khai thuế, không được thỏa thuận để bên thuê thay mặt kê khai. Đây là điểm dễ gây nhầm lẫn và dẫn đến sai sót phổ biến nhất.
Trường hợp thỏa thuận bên thuê bất động sản (tổ chức) kê khai và nộp thuế thay
Nếu bên thuê là tổ chức (doanh nghiệp, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp…) và hai bên có thỏa thuận rõ ràng bằng văn bản rằng bên thuê sẽ là người kê khai và nộp thuế thay cho cá nhân cho thuê, thì áp dụng quy trình sau:
- Tổ chức thuê thực hiện kê khai thuế theo quý.
- Tổ chức sẽ nộp thuế thay toàn bộ số thuế GTGT và TNCN cho cá nhân cho thuê.
- Thời hạn kê khai và nộp thuế được xác định theo kỳ thanh toán thuế bất động sản (thường là theo quý hoặc theo hợp đồng thanh toán thực tế giữa hai bên).
Lưu ý quan trọng: Thỏa thuận này chỉ áp dụng khi bên thuê là tổ chức (không áp dụng khi bên thuê là cá nhân). Cá nhân cho thuê cần lưu giữ thỏa thuận này để chứng minh khi cơ quan thuế kiểm tra. Nếu không có thỏa thuận hợp lệ, cá nhân vẫn phải tự kê khai trực tiếp.
Việc nắm rõ các lưu ý trên giúp cá nhân, hộ kinh doanh thực hiện đúng chính sách thuế, tránh rủi ro pháp lý và yên tâm kinh doanh. Nếu còn thắc mắc cụ thể về mẫu tờ khai, cách tính thuế hoặc hỗ trợ kê khai trên eTax mobile, người dân nên liên hệ trực tiếp Chi cục Thuế quận/huyện hoặc truy cập các hướng dẫn bổ sung trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ.
Giải đáp thắc mắc
Câu hỏi: Hộ kinh doanh đăng ký kinh doanh 2 ngành nghề vừa cho thuê tài sản và cho thuê nhà trọ. Nếu tính doanh thu gộp của 2 ngành đạt ngưỡng trên 500 triệu đồng. Đây là ngưỡng phải đóng thuế.Tuy nhiên, nếu tách riêng doanh thu của 2 ngành nghề thì hộ kinh doanh có doanh thu dưới 500 triệu đồng. Vậy hộ kinh doanh có phải nộp thuế không?
Trả lời câu hỏi này, Cục Thuế nêu rõ:Trong trường hợp cho thuê nhà trọ được xác định là cho thuê bất động sản. Hộ kinh doanh thực hiện kê khai thuế theo 2 ngành nghề kinh doanh. Trong đó, doanh thu từ bất động sản được kê khai thuế và tính thuế riêng không bao gồm trong hoạt động cho thuê tài sản. Mức 500 triệu đồng được trừ riêng cho hoạt động cho thuê bất động sản và hoạt động cho thuê tài sản.
Câu hỏi: Kinh doanh cho thuê xe tải, đặt câu hỏi có phải đăng ký hộ kinh doanh theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP không? Ngoài ra còn có bất động sản cho thuê. Vậy ngưỡng 500 triệu đồng được trừ vào tổng doanh thu vừa cho thuê xe vừa cho thuê bất động sản, hay lấy 500 triệu đồng trừ vào doanh thu cho thuê xe riêng và 500 triệu đồng trừ vào doanh thu cho thuê bất động riêng?
Cục Thuế trả lời:Trường hợp cho thuê tài sản là thuê xe tải thì phải đăng ký hộ kinh doanh, thuế phải nộp từ hoạt động cho thuê tài sản bao gồm tỷ lệ tính thuế giá trị gia tăng 2% x doanh thu và thuế suất thu nhập cá nhân 5% x doanh thu.
Nội Dung Đề Xuất
Lưu ý với trường hợp hộ kinh doanh có doanh thu dưới 03 tỷ và áp dụng phương pháp tính thuế thu nhập cá nhân theo doanh thu. Sử dụng phương pháp thuế suất thu nhập cá nhân là 15% x thu nhập tính thuế với trường hợp hộ kinh doanh có doanh thu trên 03 tỷ.
Doanh thu từ bất động sản được kê khai, tính thuế riêng không bao gồm trong hoạt động cho thuê tài sản.
Cũng liên quan tới các câu hỏi hộ kinh doanh gửi tới Cục Thuế về mốc thời gian kê khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh có doanh thu dưới 500 triệu thì phải thông báo thuế với cơ quan thuế chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
