Từ năm 2026, người dân Việt Nam sẽ được hưởng lợi từ chính sách giảm mạnh chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (thổ cư), giúp giảm gánh nặng tài chính và thúc đẩy an sinh xã hội.
Đây là một trong những nội dung quan trọng của Nghị quyết về một số cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thực hiện Luật Đất đai, được Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025. Dưới đây là phân tích chi tiết về chính sách này, dựa trên thông tin từ VnExpress.
Chính sách giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Theo Nghị quyết mới, hộ gia đình và cá nhân khi chuyển đổi đất nông nghiệp (như đất trồng lúa, đất vườn, ao) sang đất ở sẽ chỉ phải nộp một phần nhỏ tiền sử dụng đất, thay vì toàn bộ chênh lệch giá như quy định hiện hành từ ngày 1/8/2024 (khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực). Cụ thể:
Nội Dung Đề Xuất
- Diện tích trong hạn mức: Chỉ nộp 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp (tương đương giảm 70%).
- Diện tích vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức: Nộp 50% chênh lệch (giảm 50%).
- Diện tích vượt quá một lần hạn mức: Vẫn phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch, giống quy định cũ.
Lưu ý quan trọng:
- Ưu đãi này chỉ áp dụng một lần duy nhất cho mỗi hộ gia đình hoặc cá nhân. Các lần chuyển đổi sau sẽ phải nộp đầy đủ.
- Hạn mức đất ở được quy định theo từng địa phương, thường từ 100-300m² tùy tỉnh/thành phố (ví dụ: TP.HCM là 120m²/hộ ở nội thành).
Chính sách này nhằm khắc phục tình trạng “sốc giá” sau khi Luật Đất đai 2024 bãi bỏ quy định cũ (nộp 30-50% chênh lệch), giúp người dân nông thôn và ven đô dễ dàng hợp thức hóa nhà ở trên đất vườn liền kề.
Ví dụ minh họa: Giả sử giá đất nông nghiệp là 5 triệu đồng/m², giá đất ở là 50 triệu đồng/m², chênh lệch 45 triệu đồng/m²:
- Với 100m² trong hạn mức: Thay vì nộp 4,5 tỷ đồng, chỉ nộp 1,35 tỷ đồng (tiết kiệm 3,15 tỷ đồng).
- Vượt hạn mức 50m² (không quá một lần): Nộp 50% chênh lệch, tức khoảng 1,125 tỷ đồng cho phần này.
Lý do ban hành chính sách: Tháo gỡ khó khăn từ Luật Đất Đai 2024
Trước ngày 1/8/2024, người dân có thể chuyển đổi đất nông nghiệp sang thổ cư với chi phí hợp lý (30% trong hạn mức, 50% vượt hạn mức), phù hợp với thực tế nhiều hộ gia đình đã xây nhà trên đất vườn từ lâu. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 yêu cầu nộp toàn bộ chênh lệch giá, dẫn đến:
- Gánh nặng tài chính lớn, đặc biệt khi bảng giá đất tăng mạnh (có nơi tăng gấp 2-3 lần).
- Ảnh hưởng đến an sinh xã hội, làm chậm trễ nhu cầu đất ở của hàng triệu hộ dân nông thôn.
Nghị quyết mới là “cứu cánh” từ Quốc hội, dựa trên đề xuất của Bộ Tài chính, nhằm đảm bảo tính khả thi của luật mới mà không làm giảm nguồn thu ngân sách (vì chỉ áp dụng một lần và có giới hạn diện tích).
Thời gian áp dụng và cơ chế tính lại tiền cho các trường hợp đã nộp
Áp dụng từ 1/1/2026: Toàn bộ các trường hợp chuyển đổi mới sẽ hưởng ưu đãi.
Tính lại cho trường hợp cũ: Từ ngày 1/8/2024 đến 31/12/2025, nếu người dân đã nộp tiền theo quy định 100%, cơ quan thuế sẽ tính toán lại theo mức giảm mới. Số tiền chênh lệch (nếu thấp hơn) sẽ được:
- Khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác (như thuế đất hàng năm).
- Hoàn trả trực tiếp nếu không còn nghĩa vụ nào.
Người dân cần liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương để được hướng dẫn thủ tục, dự kiến hoàn tất trong vòng 6-12 tháng sau khi Nghị quyết có hiệu lực.
Các quy định bổ sung, nới lỏng chính sách tách hợp thửa
Nghị quyết không chỉ tập trung vào chuyển đổi đất mà còn đơn giản hóa thủ tục hành chính:
Tách thửa đất: Thửa đất tách ra phải có lối đi kết nối đường giao thông công cộng hoặc được chủ đất liền kề cho phép đi qua (không bắt buộc sở hữu lối đi riêng).
Hợp thửa đất: Cho phép hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng, hình thức giao đất (trả tiền một lần hay thuê), hoặc thời hạn sử dụng (dài hạn hay ngắn hạn). Điều này giúp người dân linh hoạt hơn trong quản lý đất đai, đặc biệt ở khu vực đô thị hóa nhanh.
Từ năm 2026, Nhà nước còn bổ sung các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội, như dự án hạ tầng lớn, để đẩy nhanh tiến độ đầu tư.
Tác động và ý kiến từ người dân
Chính sách này được đánh giá là bước đi nhân văn, giúp:
- Giảm gánh nặng cho khoảng 20-30% hộ dân cần chuyển đổi đất (dựa trên thống kê Bộ Xây dựng).
- Thúc đẩy thị trường bất động sản nông thôn ổn định hơn, tránh tình trạng “đất treo” hoặc tranh chấp.
- Đảm bảo nguồn thu ngân sách bền vững nhờ cơ chế một lần áp dụng.
Trên các diễn đàn như VnExpress, đa số ý kiến ủng hộ: “Chính sách kịp thời, cứu cánh cho dân nghèo ven đô” (bình luận từ độc giả Nguyễn Văn A). Một số lo ngại về lạm dụng (chuyển đổi nhiều lần), nhưng cơ chế giới hạn đã khắc phục.
Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển đổi đất, hãy kiểm tra hạn mức tại UBND cấp huyện và chuẩn bị hồ sơ sớm. Chính sách này là cơ hội lớn cho năm 2026!
Nguồn: Dựa trên bài báo VnExpress ngày 11/12/2025. Để cập nhật chi tiết, tham khảo văn bản Nghị quyết chính thức từ Quốc hội.
