Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh và nhạy cảm với thông tin, sự xuất hiện của các video quảng cáo và review được tạo ra bởi trí tuệ nhân tạo (AI) đang gây ra nhiều tranh cãi.
Nhiều chuyên gia bất động sản, nhà đầu tư và cơ quan quản lý cho rằng những video này không chỉ làm đẹp hóa hình ảnh mà còn “phá vỡ giá trị” thực sự của tài sản.
Vậy tại sao các video AI lại bị chỉ trích như vậy? Bài viết này sẽ phân tích chi tiết 7 lý do chính, dựa trên góc nhìn chuyên môn, giúp bạn hiểu rõ hơn về rủi ro và cách bảo vệ bản thân khi đầu tư bất động sản.
Nội Dung Đề Xuất
Tạo ra hình ảnh quá đẹp, không đúng thực tế
AI với công nghệ như generative AI chẳng hạn Midjourney, DALL-E hay Sora, Veo 3 tích hợp vào phần mềm chỉnh sửa hoặc trực tiếp tạo video, có khả năng tạo ra những hình ảnh lý tưởng hóa một cách dễ dàng.
Chúng có thể dựng cảnh quan ảo, chỉnh sửa màu sắc, thêm ánh sáng tự nhiên, cây xanh, biển cả hoặc sông ngòi, từ đó biến những khu vực thực tế kém hấp dẫn thành thiên đường.
Chẳng hạn, một mảnh đất hoang vu đầy cỏ dại có thể được AI biến thành khu vườn xanh mướt với đường sá rộng rãi, khu dân cư nghèo nàn được nâng cấp thành biệt thự cao cấp với kiến trúc hiện đại, hoặc các tiện ích xung quanh như trung tâm thương mại, trường học quốc tế và công viên được thêm vào dù chúng chỉ tồn tại trên giấy tờ.
Kết quả là người xem bị đánh lừa, dẫn đến định giá sai lầm và kỳ vọng không thực tế. Điều này phá vỡ nguyên tắc cốt lõi của bất động sản, nơi giá trị dựa trên thực tế chứ không phải ảo mộng.
Che giấu các yếu tố rủi ro
Một trong những rủi ro nghiêm trọng nhất của công nghệ AI trong lĩnh vực bất động sản là khả năng tự động chỉnh sửa, che giấu hoặc loại bỏ các yếu tố bất lợi trong video và hình ảnh. Thông qua các công cụ deepfake, thuật toán AI chỉnh sửa tự động hoặc các nền tảng ứng dụng AI như Adobe Sensei, những chi tiết phản ánh rủi ro thực tế của tài sản có thể bị thay đổi một cách tinh vi mà gần như không để lại dấu vết nhận biết.
Chẳng hạn, đường dây điện cao thế có thể bị xóa khỏi khung hình khiến người xem không phát hiện mối nguy về sức khỏe; mồ mả, di tích hoặc đất nghĩa trang bị làm mờ hoặc thay thế bằng cảnh quan nhân tạo; cống thoát nước, kênh rạch ô nhiễm được “làm đẹp” bằng hình ảnh nước trong xanh; nhà máy, xưởng công nghiệp được chuyển thành khu dân cư yên bình, che giấu tiếng ồn và ô nhiễm không khí; hoặc hẻm nhỏ, lối vào khó tiếp cận được AI mở rộng ảo, tạo cảm giác hạ tầng thuận lợi hơn thực tế.
Những thao tác này khiến người mua không được tiếp cận thông tin trung thực, dẫn đến đánh giá sai lệch về giá trị và tiềm năng của bất động sản. Các chuyên gia pháp lý tại Việt Nam cảnh báo rằng, hành vi cố tình che giấu hoặc cung cấp thông tin không đầy đủ về tình trạng bất động sản có thể làm phát sinh tranh chấp, buộc hoàn trả giao dịch, thậm chí dẫn tới hủy bỏ hợp đồng vì vi phạm nghĩa vụ minh bạch thông tin.
Review ảo tạo hiệu ứng FOMO
FOMO, hay nỗi sợ bỏ lỡ, là một chiến lược marketing phổ biến, và AI đẩy nó lên tầm cao mới bằng cách dựng cảnh đám đông cùng hoạt động sôi nổi trong video review.
Chẳng hạn, đất trống được biến thành khu nhộn nhịp với người dân sinh hoạt và xe cộ qua lại dù thực tế là cánh đồng hoang, dự án chưa triển khai được hiển thị với shophouse kinh doanh sầm uất và đường sá mở rộng, còn hạ tầng chưa có giấy phép được tạo ảo giác về tiềm năng phát triển như kết nối giao thông hoàn hảo.
Điều này tạo ra áp lực tâm lý, khiến nhà đầu tư đổ xô mua hàng mà không kiểm chứng. Các chiến dịch AI như vậy đã góp phần vào bong bóng bất động sản ở một số khu vực, nơi giá tăng ảo lên đến hàng chục phần trăm trước khi sụp đổ.
Thiếu minh bạch, làm méo mó thị trường và mất niềm tin
Video AI thường tập trung vào yếu tố hình ảnh hấp dẫn mà bỏ qua các thông tin thiết yếu, làm giảm tính minh bạch. Chúng không đề cập đến thông tin pháp lý thật như sổ đỏ và quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng bị bỏ qua để thay vào đó là tiện ích tương lai, tiến độ thực tế được cho thấy như dự án hoàn thiện dù mới ở giai đoạn san lấp, còn chủ đầu tư có uy tín hay không cũng không được kiểm tra lịch sử dẫn đến rủi ro lừa đảo.
Nghị định 02/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/3/2022) và các văn bản pháp luật liên quan đều yêu cầu mọi hoạt động quảng cáo, kinh doanh bất động sản phải đảm bảo tính chính xác, trung thực và minh bạch về thông tin.. Việc thiếu kiểm chứng này làm méo mó giá trị, khiến người mua dễ rơi vào bẫy.
Sức mạnh truyền thông của video AI có thể tạo ra hiệu ứng lan tỏa nhanh chóng trên mạng xã hội, dẫn đến tình trạng thổi giá ảo. Video đẹp kích thích nhu cầu khiến nhiều người đổ xô mua, cò đất dựa vào đó để nâng giá như sử dụng làm bằng chứng để đẩy giá lên cao, và giá tăng không dựa trên giá trị thật mà không phản ánh vị trí, pháp lý hay hạ tầng thực tế.
Khi sự thật lộ ra, hậu quả là nghiêm trọng vì người mua cảm thấy bị lừa dối, dẫn đến mất niềm tin toàn diện. Họ đánh mất lòng tin vào môi giới khi xem tất cả là lừa đảo, tẩy chay dự án ảnh hưởng đến doanh số thực tế, và hoài nghi toàn bộ thị trường khiến giá trị bất động sản chân chính bị kéo xuống.
Kết luận
Tóm lại, người ta nói video quảng cáo và review bất động sản bằng AI “phá vỡ giá trị” vì chúng đẹp hóa quá mức để làm sai lệch hình ảnh thực tế, che giấu rủi ro bằng cách giấu đi các yếu tố tiêu cực, tạo kỳ vọng sai dẫn đến quyết định đầu tư mù quáng, thổi giá ảo gây bong bóng thị trường, và gây mất niềm tin ảnh hưởng lâu dài đến ngành.
Bản chất của bất động sản nằm ở vị trí, pháp lý và hạ tầng thực tế – những thứ phải được xem trực tiếp. AI chỉ nên dùng để minh họa hỗ trợ, không thay thế thực tế. Để tránh rủi ro, hãy kiểm chứng thông tin qua cơ quan nhà nước, thăm quan trực tiếp và tham khảo ý kiến chuyên gia. Nếu bạn đang đầu tư, hãy ưu tiên các nguồn thông tin minh bạch để bảo vệ tài sản của mình!
