Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung năm 2026 đưa ra thay đổi quan trọng: bỏ quy định cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu nhà ở riêng lẻ. Thay vào đó, chỉ duy trì quyền sở hữu căn hộ chung cư trong các điều kiện do luật quy định. Đây không chỉ là điều chỉnh chính sách nhà ở mà còn nhằm bảo đảm sự thống nhất với định hướng mới về quản lý đất đai.

Theo Luật Nhà ở năm 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài thuộc diện được phép vẫn có quyền mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu nhà ở, nhưng bị giới hạn. Đối với nhà ở riêng lẻ, số lượng không vượt quá 250 căn trên một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường; nhà phải nằm trong dự án đủ điều kiện và không thuộc khu vực quốc phòng, an ninh. Từ khi luật có hiệu lực, người nước ngoài đã sở hữu hơn 1.500 căn, tổng lũy kế đến nay vượt 6.000 căn.

Thay đổi lần này xuất phát sâu xa từ mối quan hệ giữa nhà ở riêng lẻ và quyền sử dụng đất. Nghị quyết 21-NQ/TW ngày 28-7-2026 của Ban Chấp hành Trung ương nhấn mạnh nguyên tắc “tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai” và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức (trừ người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài theo định hướng cụ thể). Việc tiếp tục cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ dễ dẫn đến cơ chế gắn quyền sở hữu công trình với quyền sử dụng một thửa đất riêng biệt, trái với định hướng này.

Dự thảo vẫn giữ các quy định bảo đảm quốc phòng, an ninh: người nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở tại các dự án ngoài khu vực nhạy cảm, và giao Chính phủ quy định chi tiết. Đồng thời, quyền sở hữu căn hộ chung cư được duy trì với giới hạn không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà (áp dụng cho từng tòa nếu dự án có nhiều tòa). Quyền này gắn với quyền sử dụng đất chung, không tạo thành quyền sử dụng đất riêng biệt.

Cần nhấn mạnh rằng việc bỏ quy định sở hữu nhà ở riêng lẻ không đồng nghĩa với “đóng cửa” với người nước ngoài. Nghị quyết 21 tập trung vào chính sách đất đai, trong khi quyền sở hữu nhà ở thuộc quan hệ tài sản được điều chỉnh bởi pháp luật nhà ở và dân sự. Chính sách mới tạo điều kiện cho người nước ngoài sinh sống, làm việc, đầu tư hợp pháp tại Việt Nam, đồng thời bảo vệ nguồn lực đất đai quốc gia.

Một nội dung then chốt là quy định chuyển tiếp. Luật mới cần xác định rõ số phận pháp lý của những căn nhà ở riêng lẻ đã được mua và công nhận quyền sở hữu hợp pháp theo Luật năm 2023. Phải bảo đảm quyền tiếp tục sở hữu, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp… để tôn trọng quyền tài sản đã được Nhà nước công nhận. Đồng thời, cần phân định rõ giữa người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt và công dân Việt Nam có quốc tịch nước ngoài để áp dụng thống nhất.

Tóm lại, việc sửa Luật Nhà ở theo định hướng Nghị quyết 21 là quá trình xác lập lại ranh giới pháp lý giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền đối với đất đai. Nếu quy định rõ ràng, chặt chẽ và có cơ chế chuyển tiếp hợp lý, chính sách sẽ vừa bảo vệ lợi ích quốc gia, vừa không xáo trộn các quyền tài sản đã được xác lập hợp pháp.