Thị trường căn hộ TP.HCM đang bước vào giai đoạn chậm lại rõ rệt. Tháng 8/2026, nhu cầu tìm mua chung cư giảm 14% so với tháng trước, cao hơn mức giảm của đất nền (10%) và nhà liền thổ (13%). Lượng tin rao bán cũng giảm 13%. Một số dự án từng được quan tâm mạnh như Sunrise Riverside, Victoria Village ghi nhận lượng tìm kiếm sụt giảm lần lượt 11% và 5%.
Theo dữ liệu từ Batdongsan, nhu cầu tìm mua nhà đất toàn TP.HCM giảm 16%, trong đó khu vực Bình Dương cũ và Bà Rịa – Vũng Tàu cũ giảm sâu hơn, lần lượt 18% và 17%. DKRA Consulting ghi nhận thanh khoản sơ cấp yếu: gần 10.000 căn hộ đang chào bán (TP.HCM chiếm hơn 9.300 căn, tương đương 94% nguồn cung), nhưng chỉ tiêu thụ được 1.055 căn, tỷ lệ hấp thụ khoảng 11%, giảm 36% so với tháng 7.
Nguyên nhân chính đến từ tâm lý thận trọng của người mua. Tháng Ngâu ảnh hưởng đến giao dịch, lãi suất vay vẫn ở mức cao khiến người dùng đòn bẩy tài chính hạn chế, trong khi mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao. Giá căn hộ sơ cấp bình quân tại TP.HCM sau sáp nhập khoảng 73 triệu đồng/m², tăng nhẹ so với tháng trước. Batdongsan cũng ghi nhận giá sơ cấp tăng thêm 1%, trung bình hơn 70 triệu đồng/m².
Trong khi đó, thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Quý III so với quý II, nhiều dự án được quan tâm có giá rao bán giảm 1-6%. Đây chủ yếu là sự điều chỉnh của người bán cần thanh khoản nhanh hoặc chịu áp lực tài chính, chưa phải đợt giảm giá diện rộng. Người mua nhờ vậy có thêm dư địa thương lượng.
Đáng chú ý, nguồn cung đang dịch chuyển mạnh về khu vực Bình Dương. Theo CBRE Việt Nam, khoảng 80% nguồn cung căn hộ mới trong 6 tháng đầu năm 2026 của TP.HCM mở rộng đến từ Bình Dương. Tổng nguồn cung mới toàn TP.HCM năm 2026 được dự báo khoảng 45.000 căn, trong đó Bình Dương cũ đóng góp khoảng một nửa. Nhờ quỹ đất lớn hơn, giá sơ cấp bình quân trên thị trường mở rộng giảm còn khoảng 76 triệu đồng/m² (từ mức gần 92 triệu đồng/m² tại TP.HCM cũ).
Các chuyên gia nhận định sức mua sẽ tiếp tục phân hóa. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, vị trí thuận tiện và chính sách tài chính linh hoạt sẽ duy trì thanh khoản tốt hơn. Ngược lại, sản phẩm giá cao nhưng thiếu lợi thế về vị trí hay tiện ích sẽ chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn. Chủ đầu tư hiện ưu tiên tăng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán thay vì giảm giá niêm yết.
Tóm lại, thị trường căn hộ TP.HCM đang trong giai đoạn cân bằng lại sau đà phục hồi. Nguồn cung dồi dào từ vùng ven, đặc biệt Bình Dương, giúp người mua có thêm lựa chọn về giá và vị trí, nhưng sức cầu vẫn cần thời gian để hồi phục vững chắc hơn.