Nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản cho thuê căn hộ tại Việt Nam chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các khu vực. Trong khi nội thành Hà Nội và TP.HCM cũ ghi nhận lợi suất giảm hoặc chỉ duy trì ở mức thấp (3–4%), các đô thị công nghiệp vệ tinh như Thủ Dầu Một (Bình Dương) và Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) nổi lên với tỷ suất cao nhất toàn quốc, lần lượt 5,1% và 4,3%.
Dữ liệu tổng hợp từ Batdongsan.com.vn, CBRE Việt Nam, VARS và Biggee cho thấy nguyên nhân chính là giá bán tăng nhanh hơn giá thuê tại trung tâm, trong khi các khu vực ngoại vi hưởng lợi từ nguồn cung hạn chế, nhu cầu thuê ổn định từ chuyên gia và lao động kỹ thuật.
Câu hỏi lớn của nhà đầu tư: Khu vực nào mang lại dòng tiền cho thuê bền vững nhất trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm 5,5%?
Nội Dung Đề Xuất
Hà Nội: Lợi suất giảm còn 3% – Thấp hơn lãi suất ngân hàng
Dữ liệu chính (6 tháng đầu 2025 – VARS & Batdongsan)
| Chỉ tiêu | Giá trị |
|---|---|
| Lợi suất cho thuê | 3%/năm (giảm từ >4% các năm trước) |
| Giá bán trung bình | 75,5 triệu đồng/m² (+7,7% QoQ, +87,7% so với 2019) |
| Tăng giá thuê | Gần như không đổi trong 2 năm |
| Nguồn cung mới | Cao kỷ lục (Savills, Cushman & Wakefield) |
Nguyên nhân suy giảm
- Chênh lệch tốc độ tăng giá: Giá bán tăng gấp 10 lần tốc độ tăng giá thuê.
- Cạnh tranh nguồn cung: Hàng loạt dự án bàn giao 2024–2025 gây áp lực tỷ lệ trống tăng.
- So sánh kênh đầu tư: 3% < lãi suất tiết kiệm 5,5% → Nhà đầu tư chuyển hướng sang gửi ngân hàng hoặc chờ tăng giá vốn.
Kết luận khu vực Hà Nội: Không còn hấp dẫn cho mục tiêu dòng tiền thụ động.
TP.HCM (cũ): Duy trì 4%, nhưng nội đô chỉ 2,4%
Lợi suất toàn TP.HCM mở rộng (Q3/2025 – Batdongsan)
| Khu vực | Lợi suất | Ghi chú |
|---|---|---|
| TP.HCM cũ (nội thành) | 2,4% | Giảm từ 3,6% (2024) |
| Dĩ An (Bình Dương cũ) | 3,9% | |
| Thuận An | 3,2% | |
| Vũng Tàu cũ | 2,4% | |
| TP.HCM trung bình | 4% | Ổn định (nửa đầu 2025) |
Vì sao nội thành giảm mạnh?
- Giá bán tăng quá nhanh, giá thuê đi ngang.
- Nguồn cung mới ồ ạt 2026–2027 (Bình Dương chiếm >60% căn hộ mới của TP.HCM sau sáp nhập).
- Dự báo: Lợi suất tiếp tục thu hẹp do cạnh tranh gay gắt.
Hai “ngôi sao” lợi suất: Thủ Dầu Một (5,1%) và Phú Mỹ (4,3%)
Bảng so sánh chi tiết
| Tiêu chí | Thủ Dầu Một | Phú Mỹ |
|---|---|---|
| Lợi suất | 5,1% (cao nhất TP.HCM mở rộng) | 4,3% (cao nhất BR-VT cũ) |
| Giá bán trung bình | ~35 triệu/m² | 35 triệu/m² |
| Giá thuê | 8–12 triệu/tháng (2PN) | 7–11 triệu/tháng |
| Nguồn cung | Hạn chế (chủ yếu dự án cũ) | Rất ít (~1.200 căn, 2 dự án) |
| Tỷ lệ lấp đầy | >95% | 80–90% (thuê dài hạn) |
| Đối tượng thuê | Chuyên gia, kỹ sư KCN | Lao động cảng Cái Mép, KCN nặng |
| Số KCN | >10 KCN lớn | 12 cụm/khu, >200 dự án công nghiệp |
Vì sao Thủ Dầu Một dẫn đầu?
- Nhu cầu thuê cao, ổn định từ lực lượng kỹ sư thu nhập khá.
- Nguồn cung khan hiếm tại trung tâm → giá thuê giữ vững dù cao.
- Biên lợi nhuận tốt hơn mặt bằng chung – Ông Đinh Minh Tuấn (Batdongsan miền Nam).
Phú Mỹ – “Trường hợp đặc biệt”
- Chỉ 2 dự án: 1 bình dân (bàn giao lâu), 1 trung cấp (Maison Grand – lấp đầy 80–90%).
- Cảng Cái Mép – Thị Vải + 15.000–20.000 lao động → nhu cầu thuê bền vững.
- Cạnh tranh thấp → giá thuê 7–11 triệu nhưng giá bán chỉ 35 triệu/m² → chênh lệch lớn.
Xu hướng dịch chuyển dòng tiền: Từ nội đô ra đô thị vệ tinh
Các khu vực “vùng trũng lợi nhuận” mới (dự báo CBRE)
| Khu vực | Giá bán | Lợi suất dự kiến | Lợi thế |
|---|---|---|---|
| Thủ Dầu Một | 30–35 triệu/m² | 5–6% | KCN, chuyên gia |
| Phú Mỹ | 35 triệu/m² | 4,5–5,5% | Cảng biển, công nghiệp nặng |
| Nhơn Trạch | 30–33 triệu/m² | 4–5% | Cầu Cát Lái, KCN |
| Bến Lức – Đức Hòa | 30–35 triệu/m² | 4–6% | Long An, logistics |
Nhận định từ CBRE (ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt): “Nhà đầu tư dài hạn nên ưu tiên đô thị công nghiệp hoặc khu vực gắn với hạ tầng lớn. Lợi suất 4–6%/năm, tỷ lệ trống thấp, dòng tiền ổn định.”
Bài viết phân tích được thực hiện ngày 30/10/2025 – Dữ liệu có thể thay đổi theo thị trường thực tế.
Nguồn tham khảo:
- VnExpress – Phú Mỹ và Thủ Dầu Một có lợi suất cao nhất TP HCM
- Báo Pháp Luật Doanh Nhân – Phân hóa lợi suất Hà Nội 3%, TP.HCM 4%
- Batdongsan, CBRE, VARS, Biggee (Q3/2025)
