Thị trường bất động sản tại hai đầu tàu kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang ghi nhận dấu hiệu chững lại rõ nét trong 4 tháng đầu năm 2026. Giao dịch căn hộ, đất nền và nhà thấp tầng đều giảm mạnh khi giá neo ở mức cao kết hợp với lãi suất vay mua nhà vẫn duy trì ở mức cao, khiến người mua thận trọng hơn.
Giá nhà tăng nhanh, người mua hụt hơi
Theo khảo sát thực tế, lượng giao dịch căn hộ thành công tại Hà Nội trong đầu năm giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước, dù nguồn cung mới vẫn được bổ sung liên tục. Nhiều người mua ở thực phải điều chỉnh kế hoạch vì giá tăng quá nhanh.
Chị Hoàng Hà (phường Xuân Đỉnh, Hà Nội) chia sẻ: Cuối năm ngoái chị xem một căn hộ nhỏ tại Hoài Đức với giá khoảng 3 tỷ đồng, nhưng đầu năm nay giá đã vọt lên gần 3,6 tỷ đồng. Nếu vay thêm ngân hàng, khoản trả hàng tháng sẽ vượt quá khả năng tài chính của gia đình trẻ, buộc chị phải cân nhắc phương án thuê nhà thay vì mua.
Trong hơn hai năm qua, giá bất động sản tại các đô thị lớn liên tục leo thang. Tại Hà Nội, mặt bằng giá căn hộ sơ cấp ở nhiều khu vực ven đô tăng 30-50% so với giai đoạn trước dịch. Một số dự án mới thậm chí chào bán ở mức 70-80 triệu đồng/m² dù nằm ngoài trung tâm. Đất nền tại các khu vực từng sốt nóng năm 2025 cũng giữ giá cao nhưng thanh khoản rất thấp. Tình hình tương tự xảy ra tại một số vùng ven TP.HCM.
Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, thị trường đang lệch pha giữa giá bán và sức mua thực tế. Thu nhập người dân tăng chậm trong khi giá nhà tăng nhanh khiến khả năng tiếp cận nhà ở ngày càng khó khăn. “Người mua hiện nay không còn chấp nhận xuống tiền bằng mọi giá như giai đoạn trước”, ông Đính nhấn mạnh.
Lãi vay cao – rào cản lớn với dòng tiền
Bên cạnh áp lực giá bán, chi phí vốn tăng trở lại là yếu tố quan trọng khiến thanh khoản giảm sút. Mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện phổ biến 12-14%/năm sau thời gian ưu đãi, một số khoản vay thả nổi còn lên tới 15-16%/năm. Với thời hạn vay dài 15-20 năm, áp lực trả nợ trở thành gánh nặng lớn đối với cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Chị Phạm Lan Hương (TP. Thủ Đức, TP.HCM) cho biết gia đình chị từng dự định mua thêm căn hộ để đầu tư cho thuê nhưng đã tạm dừng. “Trước đây lãi suất thấp còn tính được dòng tiền dài hạn, giờ vay ngân hàng áp lực quá lớn trong khi giá nhà đã cao, nên chúng tôi chọn giữ tiền mặt”, chị Hương nói.
Nhà đầu tư chuyển sang trạng thái quan sát
Các chuyên gia nhận xét số lượng nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính (vay nợ) đã giảm mạnh so với giai đoạn 2024-2025. Nhiều người chuyển sang quan sát thay vì xuống tiền liên tục.
Chuyên gia Lê Đình Chung phân tích, thị trường đang chịu tác động kép từ lãi suất và tâm lý phòng thủ của dòng tiền. Giai đoạn “tiền rẻ” gần như đã qua, nhà đầu tư chú trọng hơn đến hiệu quả khai thác thực tế thay vì lướt sóng ngắn hạn.
Các phân khúc đầu cơ như đất nền vùng ven hay sản phẩm tăng giá nhờ tin đồn hạ tầng chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Ngược lại, dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và phục vụ nhu cầu ở thực vẫn duy trì được lượng giao dịch nhất định.
Thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc
Sau thời gian tăng nóng, tâm lý “mua là thắng” đã giảm rõ rệt. Tại nhiều dự án mới mở bán ở Hà Nội và TP.HCM, lượng khách tìm hiểu vẫn đông nhưng tỷ lệ chuyển đổi thành giao dịch thấp hơn nhiều. Khách hàng hiện xem xét rất kỹ về tiến độ xây dựng, pháp lý và khả năng cho thuê trước khi quyết định.
Nội Dung Đề Xuất
TS. Nguyễn Chí Hồng Ngọc – Phó Giám đốc Khối Phân tích và Tư vấn đầu tư BVSC cho rằng thanh khoản là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản năm 2026. Không phải dự án nào cũng dễ bán, đặc biệt là những sản phẩm giá cao hoặc thiếu tiềm năng khai thác thực tế.
Kết luận
Thị trường bất động sản Hà Nội và TP.HCM đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc tự nhiên. Việc giá cao kết hợp lãi vay cao đã khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Trong thời gian tới, các dự án có giá hợp lý, pháp lý minh bạch và phù hợp với nhu cầu thực sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.
