Từ ngày 01/3/2026, Nghị định 357/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực, đánh dấu một bước tiến lớn trong quản lý và giao dịch bất động sản tại Việt Nam. Theo quy định mới, mỗi sản phẩm bất động sản (bao gồm nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình) sẽ được cấp mã định danh điện tử riêng biệt – tương tự như “số căn cước” của bất động sản.
Mã định danh điện tử này là chuỗi ký tự số và chữ (tối đa không quá 40 ký tự), được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản. Mỗi mã chỉ gắn với một bất động sản duy nhất suốt vòng đời của tài sản, tích hợp đầy đủ thông tin pháp lý, tình trạng sử dụng, lịch sử giao dịch, giúp tăng tính minh bạch, giảm rủi ro tranh chấp và bảo vệ quyền lợi người dân.
Việc áp dụng mã định danh điện tử sẽ thay đổi đáng kể quy trình mua bán bất động sản, với hai hình thức chính: giao dịch qua sàn tập trung do Nhà nước quản lý và giao dịch không qua sàn.
Nội Dung Đề Xuất
Giao dịch mua bán bất động sản qua sàn giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý
Đây là hình thức mới, khuyến khích minh bạch và tập trung, giúp người mua dễ dàng tra cứu và thực hiện toàn bộ quy trình tại một nơi.
Bước 1: Tra cứu và tìm hiểu thông tin bất động sản Người mua truy cập mã định danh điện tử của bất động sản trên hệ thống dữ liệu quốc gia (hoặc cổng thông tin liên quan) để kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý, vị trí, tình trạng pháp lý, giá bán tham khảo, lịch sử giao dịch trước đó, và các thông tin khác liên quan. Việc này giúp người mua đánh giá chính xác giá trị và rủi ro trước khi quyết định.
Bước 2: Thỏa thuận và hoàn tất giao dịch tại sàn Các bên thực hiện thỏa thuận mua bán trực tiếp thông qua sàn giao dịch bất động sản tập trung do Nhà nước quản lý. Tại đây, hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai (thuế, phí), ký kết hợp đồng và thực hiện thủ tục sang tên ngay tại sàn.
Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu Sau khi hoàn tất, người mua chờ cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng). Thông tin giao dịch sẽ được cập nhật và gắn vào mã định danh điện tử trên hệ thống quốc gia.
Giao dịch mua bán bất động sản không qua sàn giao dịch tập trung do Nhà nước quản lý
Hình thức truyền thống vẫn được duy trì, áp dụng cho giao dịch trực tiếp, qua môi giới hoặc mua từ chủ đầu tư dự án.
Bước 1: Thỏa thuận và chuẩn bị giao dịch Các bên có thể:
- Giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán.
- Thông qua môi giới bất động sản.
- Mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư dự án. Người mua vẫn nên tra cứu mã định danh điện tử để kiểm tra thông tin pháp lý bất động sản trước khi tiến hành.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng (hoặc chứng thực nếu áp dụng quy định liên quan). Các bên xuất trình giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, căn cước điện tử trên VNeID), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại và các tài liệu liên quan khác.
Bước 3: Nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng Đăng ký đất đai Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai (sang tên) tại Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc tỉnh (tùy trường hợp).
Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính Nộp các khoản thuế, phí liên quan (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ…) tại cơ quan thuế.
Bước 5: Nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính và thủ tục, cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận mới cho người mua. Toàn bộ thông tin giao dịch sẽ được cập nhật, gắn vào mã định danh điện tử của bất động sản trên hệ thống dữ liệu quốc gia.
Lợi ích chính của việc áp dụng mã định danh điện tử
- Tăng tính minh bạch: Toàn bộ lịch sử bất động sản được lưu trữ và tra cứu dễ dàng.
- Giảm rủi ro: Hạn chế tình trạng mua bán “ảo”, chồng chéo quyền sở hữu hoặc tranh chấp.
- Tiện lợi: Người dân có thể tra cứu thông tin nhanh chóng qua hệ thống điện tử.
- Hỗ trợ quản lý nhà nước: Cơ quan chức năng theo dõi được giao dịch sơ cấp/thứ cấp, giá cả thị trường.
Lưu ý: Quy trình trên áp dụng từ ngày 01/3/2026 theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP. Người dân nên theo dõi hướng dẫn chi tiết từ Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng địa phương và các cơ quan liên quan để cập nhật hệ thống tra cứu mã định danh. Trong giai đoạn chuyển tiếp, vẫn khuyến khích kiểm tra kỹ thông tin pháp lý truyền thống kết hợp với dữ liệu điện tử.
Nếu bạn đang chuẩn bị giao dịch bất động sản, hãy ưu tiên tra cứu mã định danh để đảm bảo an toàn và minh bạch!
