Việc triển khai quy định dành 20% quỹ đất dự án nhà ở thương mại để phát triển nhà ở xã hội đang gây nhiều lo ngại cho doanh nghiệp tại TP.HCM, đặc biệt về khả năng giá thành nhà ở xã hội sẽ tăng cao.
Áp lực từ quy định 20% quỹ đất
Theo Luật Nhà ở 2023, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội thông qua một trong ba hình thức:
- Dành 20% quỹ đất trong dự án.
- Bố trí quỹ đất ở vị trí khác.
- Thanh toán bằng tiền tương ứng giá trị 20% quỹ đất.
Hiện tại, TP.HCM đang xây dựng các tiêu chí cụ thể để hướng dẫn thực hiện quy định này. Nghị định 100/2024 đã quy định rõ trách nhiệm quyết định hình thức thực hiện thuộc UBND cấp tỉnh. Tuy nhiên, quá trình triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là với các dự án tại khu vực trung tâm, nơi giá đất cao ngất ngưởng.
Nội Dung Đề Xuất
Thách thức từ giá đất và giải pháp
Tại Hội nghị đối thoại giữa doanh nghiệp và chính quyền TP.HCM lần thứ 253, ông Nguyễn Văn Đồi, Tổng Giám đốc Công ty Sài Gòn 9, đã bày tỏ sự băn khoăn về hiệu quả của quy định này. Ông cho rằng giá thành nhà ở xã hội tại những khu vực trung tâm như đường Đồng Khởi, Quận 1, với giá đất 763,6 triệu đồng/m², sẽ khó có thể đáp ứng nhu cầu của đối tượng có thu nhập thấp. Theo ước tính, giá nhà ở xã hội tại đây dao động từ 276 – 386 triệu đồng/m².
Thậm chí, tại các khu vực xa trung tâm như đường Rừng Sác, huyện Cần Giờ, giá nhà ở xã hội cũng lên tới 45 – 70 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của nhiều người.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản đã đề xuất phương án thanh toán bằng tiền thay vì bố trí quỹ đất. Khoản tiền này có thể được dùng để phát triển một quỹ đất lớn, khoảng 200 – 300 ha, tại các vùng ven TP.HCM để xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung, giúp tối ưu chi phí và hiệu quả sử dụng đất.
Thực trạng và hướng giải quyết của chính quyền TP.HCM
Dự án Vạn Phúc City là một ví dụ điển hình. Khi chủ đầu tư bàn giao quỹ đất nhà ở xã hội, chính quyền TP Thủ Đức đã thừa nhận khó khăn trong việc triển khai xây dựng. Với giá đất nhà nước tại đây là 73 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m², việc phát triển nhà ở xã hội trên quỹ đất này được ví như “đóng băng,” không thể thực hiện hiệu quả.
Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), từ khi quy định về nghĩa vụ nhà ở xã hội có hiệu lực, nhiều dự án khu đô thị, nhà ở thương mại quy mô lớn vẫn chưa triển khai được nhà ở xã hội. Phần lớn chủ đầu tư đều chọn phương án thanh toán bằng tiền thay vì hoán đổi quỹ đất.
Đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, việc quy đổi quỹ đất hoặc quy đổi ngang giá trị bằng tiền hiện nay rất phức tạp, dẫn đến khó khăn trong triển khai. TP.HCM đang nỗ lực xây dựng một quy chế rõ ràng, minh bạch nhằm giúp các doanh nghiệp dễ dàng lựa chọn hình thức thực hiện nghĩa vụ và đảm bảo phát triển quỹ nhà ở xã hội phù hợp với điều kiện thực tế.
Kết luận
Việc thực hiện quy định 20% quỹ đất cho nhà ở xã hội là cần thiết để giải quyết nhu cầu nhà ở, nhưng với thực trạng giá đất cao tại TP.HCM, các giải pháp linh hoạt như thanh toán bằng tiền và quy hoạch khu nhà ở xã hội tập trung đang được xem là hướng đi hiệu quả hơn. Chính quyền TP.HCM cần sớm ban hành các quy chế cụ thể để tháo gỡ khó khăn, đảm bảo cả lợi ích doanh nghiệp và nhu cầu của người dân.