Báo cáo Ngành Bất động sản Dân cư Quý 2/2026 do Trung tâm Phân tích – CTCP Chứng khoán Quốc Gia (NSI) thực hiện mang đến góc nhìn toàn diện và chuyên sâu về bức tranh thị trường trong giai đoạn giao thời đầy biến động (nội dung báo cáo chi tiết trong file đính kèm cuối bài viết).
Bằng việc phân tích chi tiết diễn biến nguồn cung – thanh khoản tại các địa bàn trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, bài viết làm rõ những thách thức từ áp lực lãi suất neo cao cũng như các động lực tăng trưởng dài hạn.
Đồng thời, báo cáo cập nhật sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp niêm yết và mở ra những cơ hội đầu tư giá trị thông qua danh mục cổ phiếu tiềm năng.
TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG Q2/2026
Nguồn cung: Nguồn cung căn hộ và nhà ở thấp tầng duy trì đà tăng trưởng tại các thị trường trọng điểm.
- Hà Nội: Đạt 8.590 căn hộ (+7% QoQ, +24% YoY), chủ yếu ở phân khúc cao cấp/hạng sang khu vực Vành đai 3.5. Khu vực trung tâm ghi nhận sự trở lại của dự án lớn Hanoi Seasons Garden (Masterise Homes) chiếm 92% nguồn cung mới. Giá mở bán trung tâm khoảng 80–120 triệu đồng/$m^2$.
- TP.HCM: Đạt 6.573 căn hộ (+71% QoQ, +20% YoY). Động lực chính đến từ khu vực Bình Dương cũ (chiếm ~80% nguồn cung mới) với mức giá dễ tiếp cận hơn (<60 triệu đồng/$m^2$), giúp kéo giá sơ cấp bình quân toàn thị trường xuống ~76 triệu đồng/$m^2$ (riêng khu vực TP.HCM cũ vẫn duy trì ở mức ~92 triệu đồng/$m^2$).
- Đà Nẵng: Nguồn cung sơ cấp căn hộ đạt 5.090 căn (+46% QoQ), tập trung ở phân khúc cao cấp/hạng sang ven sông Hàn, Ngũ Hành Sơn và Sơn Trà.
- Phân khúc thấp tầng: Hà Nội ghi nhận hơn 1.000 sản phẩm (+10% QoQ). TP.HCM và Đà Nẵng ghi nhận đà bổ sung nguồn cung lớn từ các đại đô thị Vinhomes (Vinhomes Green Paradise, Vinhomes Saigon, Vinhomes Hải Vân Bay).
Thanh khoản & Tỷ lệ hấp thụ:
- Sức tiêu thụ chững lại đáng kể so với giai đoạn 2024–2025 do áp lực lãi suất cao.
- Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới căn hộ: Hà Nội đạt khoảng 68% (~5.800 căn); TP.HCM đạt 73% (tổng tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường đạt 90%); Đà Nẵng đạt 55% (~2.793 căn, tập trung 93% ở các CĐT lớn).
- Phân khúc thấp tầng: Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại TP.HCM và Đà Nẵng đạt khoảng 40%.
TRIỂN VỌNG & THÁCH THỨC TRONG 2H2026
Thách thức chính:
- Mặt bằng lãi suất neo cao: Tính đến tháng 6/2026, tăng trưởng tín dụng đạt 6,77% trong khi huy động vốn chỉ tăng 4,7%. Lãi suất huy động 12 tháng bình quân đạt ~7,3%/năm; lãi suất vay ưu đãi mua BĐS lên đến ~10%, lãi thả nổi ở mức 11–16%/năm. Chi phí vốn đắt đỏ làm suy giảm tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà.
- Áp lực bán tháo thứ cấp: Thị trường thứ cấp xuất hiện áp lực cơ cấu danh mục do hết thời gian ân hạn lãi suất, giá điều chỉnh giảm 10–20% so với đỉnh nhưng thanh khoản vẫn yếu.
- Cạnh tranh từ Nhà ở xã hội (NƠXH): Nguồn cung NƠXH bùng nổ (Hà Nội đặt mục tiêu khởi công 114 dự án, cung cấp ~46.100 căn trong 6 tháng cuối năm 2026; TP.HCM triển khai 56 dự án ~44.575 căn) sẽ tạo áp lực cạnh tranh gay gắt lên phân khúc nhà ở thương mại trung cấp.
Sự phân hóa giữa các thị trường:
- Hà Nội: Vào giai đoạn điều chỉnh sau thời gian tăng nóng, sức mua chững.
- TP.HCM: Phục hồi nhờ dòng tiền dịch chuyển và tháo gỡ pháp lý, tuy nhiên phân khúc thấp tầng gặp khó khăn hơn căn hộ.
- Đà Nẵng: Xu hướng phục hồi tích cực hơn nhờ dòng vốn FDI, hạ tầng kết nối và tiềm năng du lịch.
Động lực dài hạn:
- Tái cấu trúc đô thị & TOD: Quy hoạch đa cực/đa trung tâm tại Hà Nội (9 cực tăng trưởng) và TP.HCM (5 cực động lực) cùng việc phát triển hệ thống đường sắt đô thị/vành đai theo mô hình TOD (Phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng) là động lực bền vững dài hạn cho ngành BĐS.
- Đầu tư công: Đẩy mạnh hạ tầng giao thông tiếp tục hỗ trợ thị trường.
Nội Dung Đề Xuất
- Dịch vụ làm hồ sơ đăng ký mua Nhà ở xã hội tại Bình Dương (cũ)
- Danh sách các dự án nhà ở xã hội tại Đồng Nai đang triển khai
- Bảng giá đất chính thức của 34 tỉnh, thành phố năm 2026
- Dịch vụ làm hồ sơ đăng ký mua Nhà ở xã hội tại Đồng Nai
- Trung Quốc siết bán nhà hình thành trong tương lai tác động đến thị trường bất động sản?
File đính kèm trong bài viết
Đã hết lượt tải
Bạn đã sử dụng hết 1 lượt tải tài liệu.
Vui lòng quay lại sau 15 phút
hoặc đăng nhập / đăng ký để tiếp tục tải không giới hạn.
Yêu cầu đăng nhập
Bạn phải Đăng nhập để tải file này về.
Nếu bạn chưa có tài khoản hãy Đăng ký tài khoản
để sử dụng các tính năng nâng cao.
Yêu cầu nâng cấp VIP
Để tải file này bạn phải là thành viên VIP.
Hãy nâng cấp thành viên VIP để sử dụng chức năng nâng cao
và tải tài nguyên không giới hạn trên Khome.Asia.
