Thị trường bất động sản Việt Nam đang chịu sức ép mạnh mẽ khi lãi suất vay mua nhà tăng vọt. Theo báo cáo của DXS-FERI, trong 6 tháng đầu năm 2026, lãi suất phổ biến 12-14%/năm. Nhiều khoản vay thả nổi đã lên 15-16%/năm, thậm chí chạm 16,5%.
Áp lực chi phí vốn khiến sức mua suy giảm rõ rệt. Tổng lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm tới 62% so với 6 tháng cuối năm 2025. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường giảm mạnh còn 20-30%, thấp hơn 30 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái. Miền Bắc chiếm 50% giao dịch, miền Nam khoảng 40% nhưng suy giảm mạnh nhất (giảm 35% tỷ lệ hấp thụ). Thanh khoản chỉ tập trung ở dự án pháp lý rõ ràng, nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền; sản phẩm đầu tư vùng ven gần như đóng băng.
Nhiều ngân hàng vẫn áp dụng lãi suất ưu đãi ban đầu 8-11%/năm (Vietcombank 9,6-10,5%, Agribank 8-9,8%, BIDV 9,7-13,5%), nhưng sau thời gian ưu đãi nhanh chóng chuyển sang lãi thả nổi (huy động + biên độ 3-3,5%), đẩy chi phí vay thực tế lên cao. Người mua thận trọng, trì hoãn quyết định do lo gánh nặng trả nợ. Nhà đầu tư giảm sử dụng đòn bẩy tài chính, ưu tiên vốn tự có.
Theo chuyên gia, thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh. Khảo sát DXS-FERI cho thấy 96,9% khách hàng ưu tiên dự án pháp lý minh bạch, vị trí tốt và nhu cầu ở thực thay vì đầu cơ. Dự báo lãi suất khó giảm nhanh, duy trì 12-14%/năm trong nửa cuối 2026, khiến dòng tiền tiếp tục chảy về phân khúc an toàn.
Tóm lại, lãi vay cao đang kìm hãm thanh khoản, thúc đẩy phân hóa thị trường và buộc doanh nghiệp, người mua điều chỉnh chiến lược hướng tới bền vững hơn.