Theo các báo cáo và phân tích của CBRE Việt Nam trong quý II/2026, thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM tiếp tục ghi nhận nguồn cung cải thiện nhưng thanh khoản chững lại, giá cả phân hóa mạnh, chịu ảnh hưởng lớn từ mặt bằng lãi suất cao và tâm lý thận trọng của người mua.
1. Thị trường Hà Nội
Căn hộ chung cư: Nguồn cung mới đạt khoảng 16.600 căn, mức cao nhất kể từ năm 2020. Không còn sản phẩm mới dưới 60 triệu đồng/m². Phân khúc 80-110 triệu đồng/m² chiếm ~30%, trên 120 triệu đồng/m² chiếm ~35% (hơn 3.000 căn từ các dự án nội đô và cận nội đô như Thanh Xuân, Tây Hồ, Đông Anh).
Giá sơ cấp trung bình đạt 95 triệu đồng/m² (tăng 12% so với quý trước, tăng 21% so với cùng kỳ). Thanh khoản chững lại với hơn 5.800 căn bán được (tỷ lệ hấp thụ ~68%, thấp hơn đáng kể so với 90%+ các năm trước).
Thị trường thứ cấp bắt đầu điều chỉnh: giá trung bình ~60 triệu đồng/m², giảm 3% so với quý trước (lần đầu giảm theo quý kể từ cuối 2022).
Bất động sản gắn liền với đất (biệt thự, liền kề, shophouse): Nguồn cung mới 6 tháng đầu năm ~2.100 căn (giảm 17% so với cùng kỳ), quý II hơn 1.110 căn, trong đó ~80% từ đại đô thị Văn Giang (Hưng Yên). Xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven rõ nét.
Giao dịch quý II chỉ hơn 660 căn, giảm 30% so với quý trước và giảm mạnh 74% so với cùng kỳ 2025. Giá sơ cấp trung bình ~209 triệu đồng/m² đất (giảm 9%), thứ cấp ~195 triệu đồng/m² (giảm 3% theo quý nhưng tăng nhẹ 2% theo năm).
2. Thị trường TP.HCM (và khu vực mở rộng)
Nhà liền thổ: Nguồn cung mới quý II đạt 1.934 căn (toàn bộ từ một đại đô thị tại Hóc Môn). Giá sơ cấp bình quân ~216 triệu đồng/m² đất, giảm 3% theo quý và giảm mạnh ~29,5% so với cùng kỳ do cơ cấu nguồn cung chuyển dịch sang vùng ven.
Tỷ lệ hấp thụ ~40%. Nửa đầu năm ghi nhận khoảng 4.100-4.250 giao dịch, tập trung vào các đại đô thị quy hoạch đồng bộ.
Căn hộ: Nguồn cung mới 6.573 căn (tăng 20% so với cùng kỳ), chủ lực từ Bình Dương cũ (~80%). Giá sơ cấp toàn thị trường ~76 triệu đồng/m² (tăng 8% theo quý, 16% theo năm). Tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới ~73%, toàn thị trường ~90%.
Thị trường thứ cấp: Giá trung bình ~62 triệu đồng/m², tăng 25% so với cùng kỳ nhưng tốc độ chậm lại rõ rệt (chỉ tăng 2% theo quý). Nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khăn, phải hạ kỳ vọng lợi nhuận (thậm chí chỉ tương đương lãi suất ngân hàng).
Yếu tố chung ảnh hưởng
- Lãi suất cao (~9-9,2%/năm) khiến người mua thận trọng, trì hoãn quyết định hoặc ưu tiên sản phẩm giá trị thực, pháp lý rõ ràng.
- Nguồn cung dịch chuyển mạnh ra đại đô thị vùng ven, giúp cải thiện thanh khoản một phần nhưng kéo giá bình quân sơ cấp giảm ở phân khúc thấp tầng.
- Người mua ưu tiên dự án hạ tầng tốt, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín; hạn chế đòn bẩy tài chính.
Triển vọng: CBRE dự báo nguồn cung sẽ tiếp tục cải thiện mạnh trong nửa cuối năm và các năm tới (Hà Nội ~6.000 căn thấp tầng/năm; TP.HCM ~45.000 căn hộ/năm), nhờ hạ tầng giao thông và quy hoạch đô thị. Thị trường bước vào giai đoạn chọn lọc hơn, tập trung vào giá trị dài hạn.
Tổng thể, quý II/2026 đánh dấu sự chuyển mình của thị trường BĐS Việt Nam: nguồn cung dồi dào hơn nhưng thanh khoản và đà tăng giá chậm lại, phản ánh sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn tăng nóng trước đó.