Ngày 29/5/2025, Chính phủ Việt Nam đã ban hành Nghị định số 192/2025/NĐ-CP, quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm các cơ chế, chính sách đặc thù nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội (NOXH).
Nghị định này đưa ra nhiều quy định quan trọng liên quan đến giá bán, giá thuê mua NOXH, kiểm toán chi phí, và trách nhiệm của chủ đầu tư, hướng tới minh bạch hóa và bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua.
Quy định về giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội
Theo Nghị định 192, giá bán và giá thuê mua NOXH phải được xác định dựa trên phương pháp tính giá và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở. Cụ thể:
Nội Dung Đề Xuất
– Chủ đầu tư tự xây dựng hoặc thuê đơn vị tư vấn có đủ năng lực để thẩm tra giá bán, giá thuê mua trước khi phê duyệt.
– Giá bán, giá thuê mua phải được công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh và trang thông tin điện tử của Sở Xây dựng tại địa phương nơi có dự án.
– Trước thời điểm thông báo tiếp nhận hồ sơ đăng ký mua hoặc thuê mua NOXH 30 ngày, hoặc khi nộp hồ sơ đề nghị thông báo nhà ở đủ điều kiện bán/cho thuê mua (hình thành trong tương lai), chủ đầu tư phải gửi:
- Quyết định giá bán, giá thuê mua.
- Hồ sơ xây dựng giá đã được thẩm tra.
- Kết quả thẩm tra đến Sở Xây dựng cấp tỉnh.
Quy dịnh về chênh lệch giá sau kiểm toán
Một trong những điểm nổi bật của Nghị định 192 là quy định xử lý chênh lệch giá bán, giá thuê mua sau khi kiểm toán hoặc quyết toán:
– Trường hợp giá kiểm toán cao hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư không được phép thu thêm phần chênh lệch từ người mua hoặc thuê mua NOXH. Điều này nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân, tránh tình trạng chủ đầu tư tự ý tăng giá.
– Trường hợp giá kiểm toán thấp hơn giá hợp đồng: Chủ đầu tư phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua hoặc thuê mua. Quy định này đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong giao dịch NOXH.
Hạn chế thu tiền trước khi cấp sổ đỏ
Nghị định quy định rõ, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi người mua được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ). Điều này giúp hạn chế rủi ro cho người mua trong trường hợp dự án chậm tiến độ hoặc có tranh chấp pháp lý.
Quy trình kiểm toán và quyết toán giá bán, giá thuê mua
Để đảm bảo tính minh bạch và chính xác trong việc xác định giá, Nghị định 192 yêu cầu:
– Trong vòng 180 ngày kể từ ngày nghiệm thu hoàn thành công trình và đưa vào sử dụng, chủ đầu tư phải:
- Thực hiện kiểm toán Nhà nước hoặc kiểm toán độc lập.
- Hoàn thành quyết toán chi phí đầu tư xây dựng.
- Gửi một bộ hồ sơ kiểm toán, quyết toán đến Sở Xây dựng cấp tỉnh nơi có dự án để kiểm tra giá bán, giá thuê mua.
– Trong 30 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ từ chủ đầu tư, Sở Xây dựng sẽ xem xét và đưa ra ý kiến bằng văn bản về mức giá do chủ đầu tư đề xuất.
– Kết quả xác định giá bán, giá thuê mua (sau khi có ý kiến của Sở Xây dựng) và văn bản ý kiến của Sở phải được công khai để người dân nắm rõ.
Trách nhiệm của chủ đầu tư
Nghị định 192 nhấn mạnh trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triển khai dự án NOXH:
- Chịu trách nhiệm toàn diện về tính chính xác của hồ sơ đề nghị giao chủ đầu tư, quyết định giá bán, giá thuê mua, và tiến độ triển khai dự án.
- Đảm bảo chất lượng công trình và tuân thủ đúng các quy định của pháp luật.
- Công khai minh bạch các thông tin liên quan đến giá bán, giá thuê mua, và tiến độ dự án.
Ý nghĩa của Nghị Định 192 đối với thị trường nhà ở xã hội
Theo các thông tin tổng hợp từ các nguồn như Báo Chính phủ, Bộ Xây dựng, và các bài phân tích trên các trang tin tức uy tín (VietnamNet, VnExpress), Nghị định 192 được đánh giá là bước tiến quan trọng trong việc:
– Tăng tính minh bạch: Việc công khai giá bán, giá thuê mua và yêu cầu kiểm toán giúp người mua, thuê mua NOXH yên tâm hơn về tính pháp lý và tài chính của dự án.
– Bảo vệ quyền lợi người dân: Quy định về hoàn trả chênh lệch giá và hạn chế thu tiền trước khi cấp sổ đỏ giảm thiểu rủi ro cho người mua, đặc biệt là những người có thu nhập thấp.
– Thúc đẩy phát triển NOXH: Các cơ chế đặc thù trong Nghị định 192 tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ đầu tư, đồng thời đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ, chất lượng.
Thực trạng Nhà Ở Xã Hội tại Việt Nam
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng (cập nhật đến tháng 6/2025), nhu cầu NOXH tại Việt Nam vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Tuy nhiên, nguồn cung NOXH còn hạn chế do các vấn đề như quỹ đất, vốn đầu tư, và thủ tục pháp lý phức tạp. Nghị định 192 được kỳ vọng sẽ giải quyết một phần các vấn đề này bằng cách:
– Tăng cường giám sát giá bán, giá thuê mua để tránh tình trạng “thổi giá”.
– Khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển NOXH thông qua các chính sách ưu đãi về thuế, đất đai, và tín dụng.
Những lưu ý cho người mua, thuê mua Nhà Ở Xã Hội
Dựa trên Nghị định 192 và thông tin từ các nguồn đáng tin cậy, người mua hoặc thuê mua NOXH cần lưu ý:
– Kiểm tra tính pháp lý của dự án: Đảm bảo dự án đã được Sở Xây dựng thông báo đủ điều kiện bán, cho thuê mua.
– Yêu cầu công khai giá: Kiểm tra thông tin giá bán, giá thuê mua trên các cổng thông tin chính thức của UBND cấp tỉnh hoặc Sở Xây dựng.
– Hiểu rõ quyền lợi: Nếu giá kiểm toán thấp hơn giá hợp đồng, người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả chênh lệch.
– Theo dõi tiến độ cấp sổ đỏ: Không thanh toán quá 95% giá trị hợp đồng trước khi nhận được sổ đỏ.
Kết luận
Nghị định 192/2025/NĐ-CP là một bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường nhà ở xã hội tại Việt Nam. Với các quy định chặt chẽ về kiểm toán giá, công khai thông tin, và trách nhiệm của chủ đầu tư, Nghị định không chỉ bảo vệ quyền lợi của người mua, thuê mua mà còn góp phần thúc đẩy phát triển NOXH bền vững. Người dân cần nắm rõ các quy định này để bảo vệ quyền lợi của mình, đồng thời các chủ đầu tư cần tuân thủ nghiêm túc để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả của dự án.
