Theo chỉ đạo từ Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), các tổ chức tín dụng (ngân hàng) đang thực hiện nghiêm ngặt việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng, đặc biệt trong quý I/2026. Cụ thể, NHNN yêu cầu các ngân hàng kiểm soát tốc độ tăng tín dụng trong 3 tháng đầu năm 2026 không vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm được giao.
Đồng thời, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) không được vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của chính từng ngân hàng so với cuối năm 2025.
Chính sách này nhằm tránh tình trạng tăng trưởng “nóng” sớm, đảm bảo cân đối vốn, duy trì thanh khoản ổn định và định hướng dòng vốn ưu tiên vào sản xuất kinh doanh, thay vì tập trung quá mức vào BĐS – lĩnh vực từng tăng mạnh trong năm 2025 (khoảng 22%, cao hơn mức bình quân toàn hệ thống 19%).
Nội Dung Đề Xuất
Trong đó, tín dụng kinh doanh BĐS tăng tới 28%, còn cho vay mua nhà chỉ tăng 14%. NHNN sẽ theo dõi sát sao và có thể giảm trừ hạn mức tín dụng nếu ngân hàng vi phạm.
Lãi suất cho vay BĐS tăng vọt – Công cụ kiểm soát dòng vốn
Để thực thi yêu cầu kiểm soát trên, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng mạnh lãi suất cho vay mua nhà đất và các sản phẩm liên quan đến BĐS từ cuối tháng 1/2026. Mặt bằng lãi suất ưu đãi hiện phổ biến ở mức 8-10%/năm (tăng từ 5-6%/năm trước đó), thậm chí một số gói cố định dài hạn lên tới gần 14%/năm.
Giám đốc khối khách hàng cá nhân một ngân hàng cổ phần đã lý giải rõ ràng: Lãi suất cho vay BĐS của các ngân hàng hiện ở mức cao, thậm chí có nơi lên 14% là nhằm kiểm soát dòng vốn tín dụng vào BĐS.
Chi phí vốn đầu vào của ngân hàng đang ở mức cao (lãi suất huy động phổ biến khoảng 7%/năm, cộng thêm chi phí dự trữ thanh khoản, bảo hiểm 1,68-2%, chi phí vận hành khoảng 3%, tổng cộng khoảng 11%, chưa kể lợi nhuận mong muốn). Do đó, lãi suất cho vay phải được đẩy lên để đảm bảo lợi nhuận và hạn chế giải ngân ồ ạt vào lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.
Một số mức lãi suất cụ thể gần đây (dựa trên khảo sát các ngân hàng lớn):
- Vietcombank: Cố định 6 tháng 9,6%/năm; 12 tháng 9,9%/năm; 18 tháng 13,6%/năm; 24 tháng 13,9%/năm.
- BIDV: Tối thiểu 9,7%/năm (6 tháng đầu); 10,1%/năm (12 tháng); lên tới 13,5%/năm (18 tháng).
- ACB: Ưu đãi 8,3%/năm (năm đầu); 8,8%/năm (24 tháng).
- Các ngân hàng khác như MB, ShinhanBank cũng điều chỉnh tương tự, với biên độ thả nổi sau ưu đãi thường cộng thêm 1,5-3,5%/năm.
Nhóm Big4 (Vietcombank, BIDV, VietinBank, Agribank) tăng lãi suất đã kéo mặt bằng chung của các ngân hàng thương mại cổ phần lên 1-2%/năm.
Một số ngân hàng thậm chí tạm dừng giải ngân từ đầu tháng 2 đến hết quý I/2026 để cân đối room tín dụng, ưu tiên vay cho dự án đã ký kết với chủ đầu tư (lãi suất thấp hơn so với vay thông thường).
Tác động đến thị trường và người vay
Chính sách kiểm soát tín dụng chặt chẽ từ NHNN kết hợp với lãi suất cao đang khiến thị trường BĐS bước vào giai đoạn sàng lọc. Người mua nhà gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn, đặc biệt với các khoản vay cũ chuyển sang lãi suất thả nổi cao (10-14%/năm), dẫn đến áp lực trả nợ tăng.
Các chuyên gia cho rằng đây là biện pháp cần thiết để phân bổ nguồn lực hợp lý, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế bền vững, tránh rủi ro hệ thống từ tín dụng BĐS tăng nóng.
Nếu bạn đang cân nhắc vay mua nhà đất trong năm 2026, nên so sánh kỹ các gói vay, ưu tiên các dự án liên kết với ngân hàng để hưởng lãi suất tốt hơn, và tính toán kỹ khả năng trả nợ dài hạn trong bối cảnh lãi suất có thể duy trì ở mức cao.
