Theo báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản cả nước trong quý IV/2025 và tổng kết cả năm 2025 (cập nhật đến ngày 30/11/2025), dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản đã chính thức đạt mức 2 triệu tỷ đồng.
Đây là mức tăng trưởng đều đặn và đáng kể qua các quý trong năm, từ khoảng 1,5 triệu tỷ đồng ở quý I/2025 lên mức kỷ lục hiện tại.
Tăng trưởng tín dụng bất động sản duy trì đà mạnh mẽ
Báo cáo nhấn mạnh: “Trong năm 2025, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản duy trì mức tăng đều theo các quý và ở hầu hết các hạng mục, từ 1,5 triệu tỷ đồng vào quý I/2025 lên 2 triệu tỷ đồng vào quý IV/2025”.
Nội Dung Đề Xuất
TS Cấn Văn Lực – Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV – đánh giá, tín dụng bất động sản năm 2025 ước tính tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng bình quân toàn hệ thống. Tỷ trọng dư nợ tín dụng lĩnh vực này chiếm khoảng 24% tổng dư nợ nền kinh tế – mức tương đối cao so với mặt bằng chung.
Doanh nghiệp bất động sản hiện phải đối mặt với mặt bằng lãi suất mới, cao hơn so với trước, đặc biệt ở phân khúc đầu tư và kinh doanh. Bất động sản thương mại không còn nằm trong nhóm lĩnh vực ưu tiên cho vay (ngoại trừ nhà ở xã hội và khu công nghiệp), dẫn đến chi phí vốn tăng và buộc doanh nghiệp phải cân nhắc lại chiến lược kinh doanh.
Ngân hàng Nhà nước siết chặt kiểm soát dòng vốn
Trước thực tế dòng tiền đổ mạnh vào địa ốc, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã đưa ra các nhiệm vụ mới trong báo cáo của Bộ Xây dựng:
- Theo dõi chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.
- Chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng bất động sản, đảm bảo an toàn hệ thống ngân hàng.
- Kiên quyết thanh tra, xử lý các dòng tiền không lành mạnh, phục vụ đầu cơ thay vì sản xuất kinh doanh thực sự.
Các chuyên gia nhận định, động thái này nhằm ngăn ngừa rủi ro đầu cơ, đồng thời hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất kinh doanh ưu tiên, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô.
Nguồn cung và giao dịch bất động sản tăng mạnh
Song song với dư nợ tín dụng, nguồn cung nhà ở thương mại năm 2025 ghi nhận sự cải thiện rõ rệt:
- 428 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, tổng vốn khoảng 3,8 triệu tỷ đồng.
- 93 dự án được cấp phép xây dựng với quy mô 37.686 căn (tăng 17% so với năm 2024).
- 88 dự án hoàn thành với khoảng 29.901 căn (tăng 27% so với năm trước).
- 300 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy mô 108.787 căn (tăng 47% so với 2024).
Số lượng giao dịch bất động sản cả nước đạt khoảng 579.718 trường hợp, tăng 7,7% so với năm 2024. Trong đó:
- Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ: 138.025 giao dịch (tăng 10%).
- Đất nền: 441.693 giao dịch (tăng 7%).
Về tồn kho, số liệu chỉ mang tính tham khảo (do chỉ 24/34 địa phương báo cáo, thiếu Hà Nội và TP.HCM). Tồn kho chung cư quý IV/2025 khoảng 10.952 căn, nhà ở riêng lẻ 9.810 căn – xu hướng giảm nửa đầu năm nhưng tăng trở lại nửa cuối năm.
Giá nhà tiếp tục leo thang, đặc biệt ở phân khúc trung và cao cấp
Mặc dù nguồn cung tăng, giá bất động sản vẫn chưa hạ nhiệt:
- Giá chung cư tăng 20-30% so với năm 2024, một số khu vực tăng trên 40%.
- Tại Hà Nội: Giá bán căn hộ mới trung bình đạt 100 triệu đồng/m² (tăng 40%).
- Tại TP.HCM: Mức giá lên tới 111 triệu đồng/m² (tăng 23%).
- Các địa phương khác: Giá tăng từ 10-15%.
Triển vọng và khuyến nghị
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của tín dụng kinh doanh bất động sản năm 2025 phản ánh sự phục hồi của thị trường sau giai đoạn khó khăn trước đó. Tuy nhiên, việc NHNN tăng cường kiểm soát nhằm tránh rủi ro hệ thống, đồng thời khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất kinh doanh thực chất thay vì đầu cơ.
Doanh nghiệp và nhà đầu tư cần theo dõi sát các chỉ đạo mới từ NHNN trong năm 2026, khi lãi suất có thể tiếp tục điều chỉnh và tín dụng lĩnh vực này sẽ được giám sát chặt chẽ hơn để đảm bảo phát triển bền vững.
