Từ ngày 1/8/2024, giá bán nhà ở xã hội tại Việt Nam đã được quy định rõ ràng theo hai trường hợp cụ thể, phụ thuộc vào nguồn vốn đầu tư. Các chuyên gia nhận định rằng, với hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện cùng các cơ chế, chính sách hỗ trợ phù hợp, nguồn cung nhà ở xã hội sẽ gia tăng đáng kể, trở thành phân khúc trọng điểm trong thời gian tới.

Đặc biệt, ngay khi ba luật quan trọng gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, cùng với sự ra đời của Nghị định 100/2024/NĐ-CP, nhiều địa phương đã nhanh chóng triển khai các dự án nhà ở xã hội, đánh dấu bước tiến mới trong lĩnh vực này.

Dưới đây là thông tin chi tiết về các quy định giá bán nhà ở xã hội từ ngày 1/8/2024, được phân tích theo từng loại hình đầu tư và áp dụng theo các điều khoản cụ thể trong Luật Nhà ở 2023.

Quy định giá Nhà Ở Xã Hội sử dụng vốn đầu tư công

Theo Điều 86 của Luật Nhà ở 2023, giá bán và thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư bằng vốn công hoặc nguồn tài chính từ công đoàn được xác định dựa trên các nguyên tắc cụ thể nhằm đảm bảo tính minh bạch và hợp lý.

Về giá thuê, mức giá được tính toán dựa trên kinh phí bảo trì nhà ở và chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng, với thời gian thu hồi tối thiểu là 20 năm kể từ ngày ký hợp đồng thuê. Điều này đảm bảo rằng chi phí được phân bổ đều, phù hợp với khả năng chi trả của người thuê.

Đối với giá thuê mua, mức giá bao gồm chi phí thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời gian tối thiểu 5 năm. Tuy nhiên, kinh phí bảo trì không được tính vào giá thuê mua mà sẽ do người thuê mua tự chi trả, nhằm giảm gánh nặng tài chính ban đầu.

Cả giá thuê và giá thuê mua đều không bao gồm các khoản ưu đãi được quy định tại Điều 85 của Luật Nhà ở 2023, chẳng hạn như ưu đãi về thuế hay hỗ trợ tài chính khác. Việc quyết định mức giá cụ thể sẽ do cơ quan có thẩm quyền thực hiện theo Điều 14 của Luật Nhà ở 2023. Riêng với các dự án nhà ở xã hội sử dụng nguồn tài chính công đoàn, Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam sẽ là đơn vị chịu trách nhiệm xác định giá thuê, đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế.

Quy định giá Nhà Ở Xã Hội không sử dụng vốn đầu tư công

Theo Điều 87 của Luật Nhà ở 2023, giá bán và thuê nhà ở xã hội không sử dụng vốn đầu tư công hoặc tài chính công đoàn được xác định dựa trên nguyên tắc tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư, đồng thời đảm bảo lợi nhuận hợp lý cho chủ đầu tư.

Cụ thể, giá bán được xây dựng dựa trên tổng hợp các chi phí bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội trong phạm vi dự án (nếu có và do chủ đầu tư thực hiện), trừ trường hợp các hạng mục này thuộc diện đầu tư kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã phê duyệt. Ngoài ra, giá bán còn tính đến lãi vay (nếu có), các chi phí hợp lý và hợp lệ của doanh nghiệp như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, cùng các khoản chi có hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án theo quy định pháp luật. Lợi nhuận định mức cũng được áp dụng theo điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023.

Đáng chú ý, giá bán không được phép tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023, cũng như kinh phí bảo trì – khoản chi phí này sẽ do người mua nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật Nhà ở 2023.

Về giá thuê mua, mức giá sẽ tuân theo quy định tại khoản 1 Điều 87 của Luật Nhà ở 2023, đảm bảo phù hợp với khả năng tài chính của người thuê mua. Trong khi đó, giá thuê sẽ được chủ đầu tư thỏa thuận trực tiếp với người thuê, nhưng phải nằm trong khung giá do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành.

Chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội cần xây dựng phương án giá bán và giá thuê mua cụ thể, tuân thủ các quy định tại Điều 87, sau đó trình cơ quan chuyên môn của UBND cấp tỉnh thẩm định. Quá trình này phải hoàn tất trước khi nhà ở đủ điều kiện để bán hoặc cho thuê mua theo quy định pháp luật. Với các trường hợp nhà ở xã hội do cá nhân tự đầu tư xây dựng, giá thuê cũng phải đảm bảo phù hợp với khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Chính phủ sẽ ban hành các quy định chi tiết để hướng dẫn thực hiện Điều 87 này.

Tầm quan trọng và tác động của quy định mới

Việc cập nhật và nắm rõ các quy định về giá bán, giá thuê nhà ở xã hội là vô cùng cần thiết đối với những người đang có ý định mua hoặc thuê loại hình nhà ở này. Điều này không chỉ giúp họ hiểu rõ quyền lợi, nghĩa vụ tài chính mà còn hỗ trợ trong việc đưa ra quyết định phù hợp khi tham gia giao dịch.

Tại buổi họp báo Chính phủ thường kỳ tháng 7/2024, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng đã nhấn mạnh tầm quan trọng của các chính sách mới trong việc thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Ông cho biết, mục tiêu hoàn thành 1 triệu căn hộ đến năm 2030 theo Nghị quyết 01 ngày 5/1/2024 của Chính phủ là một nhiệm vụ đầy thách thức. Trong 6 tháng đầu năm 2024, khoảng 3.100 căn hộ từ 8 dự án đã được hoàn thành, tương đương với 130.000 căn hộ cần đạt trong cả năm. Để đạt được con số gần 100.000 căn còn lại trong năm 2024, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và địa phương.

Thứ trưởng Dũng cũng tiết lộ rằng Ngân hàng Nhà nước đang đề xuất điều chỉnh chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng theo Nghị quyết 33/NQ-CP, với phương án giảm lãi suất cho vay từ 3-5%/năm đối với người mua, trong khi giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5-2%/năm cho chủ đầu tư. Bên cạnh đó, Nghị định 100/2024 đã nới lỏng điều kiện tiếp cận gói vay, cho phép những người có diện tích nhà ở dưới 15 m2/người, thu nhập cá nhân tối đa 15 triệu đồng/tháng hoặc hộ gia đình tối đa 30 triệu đồng/tháng được vay vốn ưu đãi. Những thay đổi này được kỳ vọng sẽ tạo động lực mạnh mẽ, thúc đẩy đầu ra cho các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới.

Kết luận

Các quy định mới về giá bán và thuê nhà ở xã hội từ ngày 1/8/2024 không chỉ minh bạch hóa cơ chế định giá mà còn tạo điều kiện thuận lợi để tăng nguồn cung, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp. Với sự hỗ trợ từ chính sách pháp lý và tài chính, phân khúc nhà ở xã hội hứa hẹn sẽ phát triển mạnh mẽ, góp phần thực hiện mục tiêu dài hạn của Chính phủ trong việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định thị trường bất động sản.