Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 2/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, với lượng giao dịch tăng mạnh, giá cả ổn định và dòng vốn tín dụng, trái phiếu cũng như vốn FDI có xu hướng phục hồi rõ rệt. Dưới đây là báo cáo chi tiết về tình hình thị trường bất động sản trong quý 2/2025, được tổng hợp từ dữ liệu của Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, và các nguồn thông tin đáng tin cậy trên mạng.
Lượng giao dịch Bất Động Sản tăng mạnh
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch bất động sản (bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền) trong quý 2/2025 đạt 157,021 giao dịch, tăng 2.2 lần so với quý 1/2025. So với cùng kỳ năm 2024, con số này cũng cho thấy sự tăng trưởng đáng kể, phản ánh xu hướng phục hồi mạnh mẽ của thị trường.
Căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ: Ghi nhận 34,461 giao dịch thành công, tăng 2.3 lần so với cùng kỳ năm trước và 2 lần so với quý 1/2025. Sự tăng trưởng này chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM và Đà Nẵng, nơi các dự án mới được triển khai mạnh mẽ.
Nội Dung Đề Xuất
Đất nền: Có 122,560 giao dịch thành công, tăng 98% so với cùng kỳ năm 2024 và 2.2 lần so với quý trước. Các khu vực như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng và Đồng Nai ghi nhận sự sôi động đáng kể, chủ yếu do các giao dịch đầu cơ trước thông tin sáp nhập và tái cơ cấu đơn vị hành chính.
Nguyên bhân tăng giao dịch
- Nhu cầu ở thực tăng cao: Các dự án nhà ở xã hội và căn hộ giá rẻ tại Hà Nội, TP.HCM, và các tỉnh lân cận thu hút lượng lớn người mua.
- Cải thiện pháp lý: Các chính sách tháo gỡ pháp lý từ Chính phủ đã giúp nhiều dự án được triển khai, thúc đẩy nguồn cung và giao dịch.
- Tâm lý thị trường tích cực: Sự ổn định kinh tế vĩ mô và kỳ vọng về tăng trưởng trong năm 2025 đã khuyến khích các nhà đầu tư quay lại thị trường.
Tồn kho Bất Động Sản tăng nhẹ
Tính đến cuối quý 2/2025, lượng tồn kho bất động sản tại các dự án trên cả nước ước tính khoảng 25,294 căn/nền, bao gồm:
Căn hộ chung cư: 3,287 căn, tăng 2.4 lần so với quý 1/2025.
Nhà ở riêng lẻ: 10,290 căn, tăng gấp đôi so với quý trước.
Đất nền: 11,717 nền, cũng tăng gấp đôi so với quý 1/2025.
Phân tích tồn kho
Sự gia tăng tồn kho chủ yếu đến từ việc các dự án mới được mở bán, trong khi tốc độ hấp thụ chưa theo kịp nguồn cung. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đánh giá rằng mức tồn kho này vẫn nằm trong ngưỡng an toàn và không đáng lo ngại, đặc biệt khi nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Các phân khúc tồn kho chủ yếu tập trung ở:
Phân khúc cao cấp: Căn hộ chung cư giá trên 100 triệu đồng/m² tại Hà Nội và TP.HCM.
Đất nền tại khu vực ngoại thành: Một số khu vực có hạ tầng chưa hoàn thiện, dẫn đến tốc độ giao dịch chậm hơn.
Giá Bất Động Sản: Ổn định nhưng tăng nhẹ
Giá bất động sản trong quý 2/2025 cơ bản ổn định, với một số khu vực ghi nhận mức tăng nhẹ do tác động của hạ tầng phát triển và chi phí đầu vào tăng cao.
Giá căn hộ chung cư
Hà Nội: Giá bán trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5.6% so với quý 1/2025 và 33% so với cùng kỳ năm 2024. Các khu vực như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, và Thanh Xuân ghi nhận mức giá cao nhất, với một số dự án chạm ngưỡng 120 triệu đồng/m².
TP.HCM: Giá trung bình đạt 89 triệu đồng/m², ổn định so với quý trước nhưng tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Các quận như quận 7, Thủ Đức, và quận 2 tiếp tục dẫn đầu về giá bán.
Giá đất nền
Giá đất nền tại một số địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hưng Yên, Hải Phòng, và Đồng Nai tăng từ 3-5% so với quý 1/2025. Nguyên nhân chính bao gồm:
Thông tin quy hoạch: Các thông tin về sáp nhập tỉnh thành và sắp xếp đơn vị hành chính đã kích thích làn sóng đầu cơ tại một số khu vực.
Hạ tầng giao thông: Các dự án hạ tầng lớn như đường vành đai 4 tại Hà Nội, cao tốc Bắc – Nam, và các khu công nghiệp mới đã thúc đẩy giá đất nền tăng.
Giá thứ cấp
Giá thứ cấp (chuyển nhượng) tại các dự án đã bàn giao hoặc có hạ tầng phát triển tăng mạnh, đặc biệt ở các khu vực như:
Hà Nội: Khu vực Đông Anh, Gia Lâm, với mức tăng 10-15% so với quý trước.
TP.HCM: Quận 9, Nhà Bè, với mức tăng 8-12%.
Biện pháp kiểm soát giá
Trước hiện tượng sốt đất cục bộ vào cuối quý 1/2025, các địa phương như Bắc Ninh, Phú Thọ, và Hưng Yên đã triển khai các biện pháp kiểm soát, bao gồm:
- Cảnh báo người dân về rủi ro đầu cơ.
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra các hoạt động môi giới và giao dịch bất động sản.
- Đẩy mạnh công khai thông tin quy hoạch để tránh tình trạng “thổi giá”.
Nhờ các biện pháp này, giá đất nền đã được kiểm soát, chỉ tăng nhẹ trong quý 2/2025, tạo điều kiện cho thị trường phát triển bền vững hơn.
Dư nợ tín dụng Bất Động Sản đạt đỉnh mới
Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, tính đến ngày 31/05/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt 1.64 triệu tỷ đồng, tăng 36% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức cao nhất kể từ năm 2023, cho thấy dòng vốn từ ngân hàng vào bất động sản đang được nới lỏng và niềm tin của cả ngân hàng lẫn doanh nghiệp đang phục hồi.
Định hướng tín dụng
Tín dụng bất động sản được ưu tiên cho các phân khúc phục vụ an sinh xã hội, bao gồm:
- Nhà ở xã hội: Các dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội, TP.HCM, và các tỉnh lân cận được hỗ trợ vay vốn với lãi suất ưu đãi.
- Nhà ở công nhân: Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, và Đồng Nai đẩy mạnh xây dựng nhà ở công nhân với sự hỗ trợ từ các ngân hàng.
- Dự án thương mại giá rẻ: Các dự án căn hộ dưới 50 triệu đồng/m² được ưu tiên cấp vốn để đáp ứng nhu cầu ở thực.
Gói tín dụng hỗ trợ
Ngân hàng Nhà nước đã triển khai gói tín dụng ưu đãi 120,000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội và nhà ở công nhân. Ngoài ra, lãi suất vay mua nhà được điều chỉnh giảm xuống mức 7-8%/năm, tạo điều kiện thuận lợi cho người trẻ và các gia đình có thu nhập trung bình mua nhà.
Dự báo tín dụng
Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025 (tương đương 2.5 triệu tỷ đồng), dư nợ tín dụng bất động sản có khả năng tiếp tục tăng, đặc biệt trong bối cảnh các chính sách hỗ trợ lãi suất và tháo gỡ pháp lý đang được đẩy mạnh.
Thị trường trái phiếu Bất Động Sản sôi động
Trong quý 2/2025, thị trường trái phiếu bất động sản ghi nhận 65 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị gần 87,000 tỷ đồng. Một số doanh nghiệp nổi bật đã phát hành trái phiếu, bao gồm:
- Tập đoàn Vingroup: 3 đợt phát hành, tổng giá trị 6,000 tỷ đồng.
- CTCP Xây dựng, Đầu tư Bất động sản Việt Minh Hoàng: 1 đợt, giá trị 3,466 tỷ đồng.
- CTCP AAC Việt Nam: 1 đợt, giá trị 500 tỷ đồng.
- Công ty TNHH Công nghiệp – Bất động sản và Xây dựng Song Phương: 1 đợt, giá trị 388.5 tỷ đồng.
- CTCP Phát triển bất động sản Văn Phú: 1 đợt, giá trị 150 tỷ đồng.
Việc các doanh nghiệp lớn quay trở lại thị trường trái phiếu cho thấy sự phục hồi niềm tin từ nhà đầu tư. Các lô trái phiếu này chủ yếu được sử dụng để tái cơ cấu nợ, đầu tư vào các dự án mới, và đảm bảo tiến độ thi công các dự án hiện tại.
Vốn FDI vào Bất Động Sản tăng gấp đôi
Trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt 5.17 tỷ USD, chiếm 24% tổng vốn FDI đăng ký và tăng hơn 2 lần so với cùng kỳ năm 2024. Các phân khúc thu hút vốn FDI mạnh mẽ bao gồm:
- Bất động sản công nghiệp: Các khu công nghiệp tại Bắc Ninh, Hải Phòng, và Đồng Nai tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của các nhà đầu tư từ Hàn Quốc, Nhật Bản, và Singapore.
- Bất động sản thương mại: Các dự án văn phòng, trung tâm thương mại tại Hà Nội và TP.HCM nhận được sự quan tâm lớn từ các quỹ đầu tư nước ngoài.
- Bất động sản nghỉ dưỡng: Các dự án resort và khách sạn tại Đà Nẵng, Phú Quốc, và Nha Trang thu hút vốn từ các nhà đầu tư châu Âu và Mỹ.
Sự tăng trưởng mạnh mẽ của vốn FDI phản ánh tiềm năng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam. Các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá cao sự ổn định kinh tế vĩ mô, chính sách ưu đãi đầu tư, và tiềm năng tăng trưởng của các khu vực công nghiệp và du lịch.
Dự báo thị trường Bất Động Sản hạ bán niên 2025
Dựa trên các số liệu và xu hướng hiện tại, thị trường bất động sản Việt Nam trong nửa cuối năm 2025 được dự báo sẽ tiếp tục phục hồi, với các điểm nhấn sau:
Nguồn cung mới: Các dự án căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội sẽ tiếp tục được triển khai, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM, và các tỉnh lân cận.
Giá cả ổn định: Giá bất động sản được dự báo sẽ tăng nhẹ, trong khoảng 3-7%, tùy thuộc vào phân khúc và khu vực.
Tín dụng và trái phiếu: Dòng vốn từ ngân hàng và thị trường trái phiếu sẽ tiếp tục hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản, đặc biệt là các dự án phục vụ an sinh xã hội.
FDI tăng trưởng: Vốn FDI vào bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng có khả năng tiếp tục tăng, nhờ vào các hiệp định thương mại tự do và chính sách thu hút đầu tư.
Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam trong quý 2/2025 đã cho thấy những tín hiệu tích cực, với lượng giao dịch tăng mạnh, giá cả ổn định, và dòng vốn tín dụng, trái phiếu, cũng như FDI phục hồi rõ rệt. Các chính sách tháo gỡ pháp lý, hỗ trợ lãi suất, và đầu tư hạ tầng đang tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững. Tuy nhiên, cần tiếp tục theo dõi các yếu tố như tồn kho, sốt đất cục bộ, và tác động của các chính sách vĩ mô để đảm bảo sự phát triển ổn định trong dài hạn.
