Trong bối cảnh kinh tế Việt Nam năm 2026, lãi suất cho vay đang có xu hướng tăng rõ rệt, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, đánh dấu sự chuyển mình của thị trường vào giai đoạn tái cơ cấu sâu sắc. Theo dữ liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với năm trước, chiếm 25,53% tổng dư nợ hệ thống.
Trong đó, dư nợ kinh doanh bất động sản lên đến 2,16 triệu tỷ đồng, tăng 49,55%, gấp gần gấp đôi tốc độ tăng tín dụng tiêu dùng. Sự bùng nổ này đã thúc đẩy các ngân hàng điều chỉnh lãi suất để kiểm soát rủi ro. Cụ thể:
- Các ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân như Techcombank, ACB, MB, VIB áp dụng lãi suất ưu đãi từ 9-12%/năm cho giai đoạn ngắn, nhưng lãi suất thả nổi có thể lên đến 11-15%/năm.
- Các ngân hàng quốc doanh như VietinBank và BIDV cũng nâng mức lãi suất cố định lên hơn 12%/năm cho 24 tháng, với mức dao động 9,7-13,5%/năm.
Sự tăng này xuất phát từ quy định chặt chẽ của NHNN: dư nợ tín dụng 3 tháng đầu 2026 không vượt 25% chỉ tiêu cả năm, hệ số rủi ro tín dụng tăng lên 150%, và tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung/dài hạn giảm từ 40% xuống 30% theo Thông tư 14/2025/TT-NHNN. Những biện pháp này nhằm ưu tiên tín dụng cho sản xuất kinh doanh bền vững, hạn chế dòng vốn chảy vào bất động sản đầu cơ.
Với lãi suất tăng, thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ điều chỉnh, nơi thanh khoản chậm lại trong ngắn hạn.
Người mua nhà trì hoãn quyết định, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn 30%, trong khi nhà đầu tư ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng và dòng tiền ổn định.
Doanh nghiệp bất động sản buộc phải tái cơ cấu, tập trung quản trị rủi ro và dòng tiền dài hạn, sàng lọc các mô hình phụ thuộc đòn bẩy tài chính cao.
Chuyên gia TS. Châu Đình Linh từ Đại học Ngân hàng TP.HCM nhận định rằng, việc kiểm soát tín dụng qua hệ số rủi ro sẽ thúc đẩy tái cơ cấu minh bạch, giảm phụ thuộc đòn bẩy. Ông Lê Hoàng Tùng, Phó Tổng Giám đốc Vietcombank, nhấn mạnh tăng trưởng tín dụng phải thực chất và kiểm soát chất lượng. Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) đánh giá đây là \"bài kiểm tra sức chịu đựng\", giúp thị trường phát triển bền vững dài hạn.
Tổng thể, dù ngắn hạn mang lại thách thức về thanh khoản, giai đoạn tái cơ cấu này sẽ mang lại thị trường bất động sản minh bạch hơn, giảm rủi ro hệ thống, hướng tới tăng trưởng ổn định. Đây là cơ hội để các bên tham gia điều chỉnh chiến lược, góp phần vào nền kinh tế lành mạnh.